Sytuacja na rynku biurowym w 2009 r.

W 2008 r. większość analityków i ekspertów uznała zgodnie, że jesteśmy świadkami kryzysu lub przynajmniej poważnego załamania na rynku nieruchomości. Większość analiz, raportów i opracowań opisywało przede wszystkim sytuację na rynku mieszkaniowym, ponieważ jakiekolwiek zmiany w tym segmencie dotyczą największej grupy zainteresowanych. Warto zastanowić się, jak wygląda obecnie sytuacja na rynku biurowym. Na ile pogorszenie sytuacji gospodarczej w Polsce i światowy kryzys przełożyły się na rozwój tego rynku? Portal KRN.pl zwrócił się w tej kwestii do specjalistów z dziedziny nieruchomości komercyjnych w celu otrzymania szerszej informacji dotyczącej trendów na rynku biurowym. Interesowało nas przede wszystkim, czy można stwierdzić, że w niektórych miastach rynek jest nasycony, jakie są szanse i zagrożenia dla rozwoju inwestycji biurowych w Polsce oraz jak kształtują się tendencje, jeśli chodzi o stawki czynszów.

Wioleta Wojtczak, Research and consultancy w King Sturge

Warszawa i Kraków to obecnie największe place budowy wśród polskich miast. Od lat są to rynki, gdzie co roku oddawana jest zwykle największa ilość powierzchni biurowej. Podobnie jest teraz. 

Są to dwa największe miasta w Polsce, jedne z najważniejszych w kraju ośrodków akademickich. Oba miasta mają dostęp do lotnisk, które z roku na rok obsługują większą liczbę pasażerów. Wszystko to wpływa na atrakcyjność miasta zarówno dla deweloperów, jak i najemców.

Rynek nieruchomości biurowych w Polsce nie jest rynkiem nasyconym. Oczywiście, spośród siedmiu największych miast rynek biurowy w Warszawie jest najbardziej dojrzały, jednak warto pamiętać, że jego rozwój zaczął się najwcześniej. 

Każde z miast może wchłonąć jeszcze dodatkową powierzchnię biurową, lecz przy obecnym stanie gospodarki światowej ich rozwój będzie dużo mniej dynamiczny. Terminy realizacji niektórych projektów mogą zostać przesunięte w czasie, część projektów może nie zostać zrealizowana w związku ze słabnącym popytem czy kłopotami z uzyskaniem finansowaniem przez banki projektów.

W pierwszym kwartale 2009 r. dało się zaobserwować obniżenie poziomu czynszów. Obniżki miały miejsce przede wszystkim w budynkach, które są obecnie w trakcie budowy, natomiast w przypadku budynków już istniejących obniżki stosowane były na mniejszą skalę. Ma to związek z niewielką dostępnością powierzchni biurowej w projektach już oddanych do użytku. Zarządcom zależy na wynajęciu powierzchni jeszcze w czasie budowy biurowca, stąd niższe czynsze czy większe zachęty dla najemców (wakacje czynszowe lub wkład finansowy w aranżację powierzchni). Kolejne miesiące mogą spowodować ponowne obniżenie czynszów, co będzie miało związek z przewidywanym mniejszym popytem na powierzchnie biurowe. W związku z sytuacją ekonomiczną na świecie wiele firm wstrzymało lub ograniczyło plany dotyczące rozwoju. Takie decyzje spowodowały, że w pierwszym kwartale 2009 r. podpisano znacznie mniej umów najmu niż w ostatnich miesiącach 2008 r. Poprawy sytuacji spodziewamy się na przełomie 2009/2010, kiedy według prognoz nastąpi poprawa koniunktury gospodarczej.

Głównym zagrożeniem dla rynku biurowego jest oczywiście kryzys gospodarczy, który dotknął cały świat. Wspomniane wcześniej wstrzymywanie decyzji o ekspansji ograniczyło popyt na powierzchnie biurowe. Wskaźniki pustostanów we wszystkich miastach, mimo że nadal stosunkowo niskie, były wyższe w pierwszym kwartale 2009 r. niż na koniec 2008 r. Dostępność powierzchni będzie się zwiększać w związku z niewielkim popytem.

Paradoksalnie może być tak, że większa dostępność powierzchni biurowej może być również szansą dla rynku biurowego. Wiele miast jest bazą dla centrów BPO dla dużej liczby firm. Centra te wynajmują zwykle ok. 1000 m kw., ale zależy im na dość krótkim czasie oczekiwania na powierzchnię. W ostatnich kilkunastu miesiącach większość miast nie była w stanie zaoferować takiej powierzchni dostępnej od zaraz, stąd wiele umów zawieranych przed ukończeniem budowy. Inne czynniki brane wówczas pod uwagę to poziom wynagrodzenia, a także dostępność pracowników. Można się zatem spodziewać ponownego zainteresowania centrów BPO Polską.

Dominik Witkiewicz, Starszy analityk rynku w DTZ

W wartościach bezwzględnych przewodzi Warszawa, gdzie podaż rocznie powiększa się o kolejne 20-40 budynków. W 2009 r. podaż będzie nadal wysoka, kontynuując trend z wcześniejszych dwóch lat.

Jeśli chodzi o dynamikę wzrostu istniejącej powierzchni, najszybszy wzrost w 2009 r. może nastąpić w Łodzi (o ponad 60 proc.) i Krakowie (o 37 proc.). W Łodzi zbiegło się w czasie kilka projektów rozpoczętych 2-3 lata temu. W Krakowie natomiast od czterech lat widoczny jest deficyt powierzchni biurowej; wraz z uchwalaniem kolejnych miejscowych planów zagospodarowania pojawia się więcej możliwości budowy biurowców. Jednocześnie we Wrocławiu i Trójmieście wysoką podaż nowej powierzchni odnotowano w ubiegłym roku i tam deweloperzy już wcześniej ograniczyli liczbę projektów do ukończenia w 2009 i 2010 r. We wszystkich miastach podaż na najbliższe trzy lata będzie zredukowana za sprawą trudniejszego dostępu do finansowania.

Na pytanie, czy w przypadku niektórych polskich miast można stwierdzić, że rynek nieruchomości biurowych jest obecnie nasycony, Dominik Witkiewicz odpowiada, że jest to możliwe. Na stan nasycenia składa się kilka zjawisk, m.in. rosnące wskaźniki pustostanów, liczniejsze oferty podnajmu, znaczny spadek popytu ze strony nowych podmiotów wchodzących do Polski.

Pojęcie nasycenia w przypadku rynku biurowego jest zazwyczaj przejściowe. Wielu najemców preferuje przeprowadzkę co kilka lat do nowego budynku, więc stale istnieje popyt na nowe budynki.

W kwestii czynszów da się zauważyć, że rok temu w Warszawie były one na bardzo wyśrubowanym poziomie i w ostatnich miesiącach obserwowaliśmy korektę stawek. Najczęściej nowe projekty w zależności od lokalizacji i standardu w centrum są oferowane po 24-28 euro/m kw., a poza centrum – po 15-17 euro/m kw. Oczywiście, można też trafić na tańsze oferty w starszych budynkach. W większości innych miast czynsz jest podobny lub nieznacznie niższy niż w Warszawie poza centrum. Trend spadkowy czynszów wywoławczych prawdopodobnie będzie kontynuowany przez kilka kolejnych miesięcy, na co wpłynie pogarszająca się sytuacja gospodarcza. Możemy spodziewać się zaostrzenia konkurencji między właścicielami biurowców a najemcami oferującymi podnajem.

Konwersja projektów mieszkaniowych w biurowe, z nielicznymi wyjątkami, ma niewielkie znaczenie dla rynku. Użytkownicy budynków mieszkalnych i biurowych oczekują odmiennych parametrów, więc projektuje się je w różny sposób. Jeśli wybudowano już szkielet budynku, część z tych różnic można zniwelować, lecz większość zmian konstrukcyjnych nie jest możliwa.

Takie budynki po konwersji zazwyczaj nie mogą sprostać konkurencji nowoczesnych biurowców, np. ze względu na wysokość kondygnacji, ograniczoną elastyczność podziału i aranżacji powierzchni, niższą efektywność powierzchni, zbyt małą liczbę wind, dostęp do światła dziennego. Dodatkowo typowym deweloperom mieszkaniowym może brakować doświadczenia, jakim legitymują się wiodący deweloperzy biurowi.

W rezultacie projekty mieszkaniowe zmienione w biurowe mogą stanowić konkurencję głównie dla budynków klasy B i niższej. Wyjątkiem są miasta, w których w ostatnich latach powstało mało nowej powierzchni i najemcy nie mogli być zbyt wybredni, np. Poznań.

Główną szansą jest obecnie wzrost polskiej gospodarki, o ile uda się szybki powrót do stanu sprzed roku. Wzrost gospodarczy zwiększa zapotrzebowanie na usługi, m.in. bankowe, finansowe i obsługę biznesu, co przekłada się na zapotrzebowanie na biura. Głównym zagrożeniem jest brak wzrostu.

Joanna Mroczek, Dyrektor Działu Badań i Doradztwa w CB Richard Ellis

Pogorszenie sytuacji gospodarczej ma negatywny wpływ na sytuację na rynku nieruchomości. Popyt na powierzchnie biurowe na warszawskim rynku odnotowany w pierwszym kwartale 2009 r. zmniejszył się znacznie i osiągnął poziom 45 500 m kw. Oznacza to prawie 60-proc. spadek w porównaniu do tego samego okresu w roku 2008. Także wielkość przeciętnej umowy najmu uległa obniżeniu do 473 m kw., podczas gdy w roku 2008 wynosiła średnio 1167 m kw. W pierwszym kwartale 2009 r. oddano do użytku 86 700 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co powiększyło jej całkowite zasoby w Warszawie do 3,07 mln m kw. 

Dalszy rozwój rynku biurowego w Warszawie zależeć będzie w dużej mierze od popytu, który może być niższy w bieżącym roku. Prace budowlane większości planowanych projektów uzależnione są od umów przed-najmu. Z drugiej strony coraz popularniejszy staje się trend podnajmowania powierzchni. Szacujemy, że obecnie około 40 000 m kw. powierzchni jest oferowanych na rynku przez aktualnych najemców do podnajmu.

Współczynnik powierzchni niewynajętych wzrósł w minionym kwartale o 160 punktów bazowych i osiągnął poziom 4,5 proc. Ten wzrost widoczny był szczególnie w strefie pozacentralnej, gdzie współczynnik pustostanów wyniósł 4,0 proc., kiedy pod koniec pierwszego kwartału 2008 r. kształtował się na poziomie 1,7 proc. 

Stawki wywoławcze czynszów w najlepszych lokalizacjach w centrum spadły do 25-28 EUR/m kw./miesiąc, poza centrum ustabilizowały się na poziomie 15-16.50 EUR/m kw./miesiąc. Czynsze efektywne są o około 20 proc. niższe.

Rozwój rynku inwestycyjnego jest wciąż hamowany przez globalny kryzys finansowy. W Warszawie stopy kapitalizacji osiągają poziom 6,75 proc. i przewiduje się, że w przyszłości oscylować będą w granicach 7 proc.