4 czerwca 1989 roku odbyły się w Polsce pierwsze, częściowo wolne wybory parlamentarne, kilka miesięcy później, w roku 1990 przyjęto pakiet reform gospodarczych, znanych jako plan Balcerowicza, polegających m.in. na wprowadzeniu wolnego rynku, gwarantującego przyspieszenie wzrostu gospodarczego. Za symboliczny początek III Rzeczpospolitej historycy i politycy przyjmują różne wydarzenia, których okrągła 25. rocznica przypadła w ostatnich miesiącach lub przypadnie w najbliższych. Transformacja ustrojowo-gospodarcza pociągnęła za sobą także zmiany dotyczące polskiego rynku nieruchomości, a jedną z pierwszych firm deweloperskich była krakowska Grupa BUMA. To dobra okazja, by jej obecnego prezesa, pana Konrada Dziewońskiego zapytać o przeszłość i przyszłość firmy.
Raczkujący rynek
Przypomnijmy, jakie były początki Grupy BUMA na rynku nieruchomości?
Grupa BUMA była jedną z pierwszych firm deweloperskich w Krakowie, funkcjonujących na zasadach rynkowych. Na początku lat 90 w Krakowie działały wyłącznie duże spółdzielnie, odpowiedzialne za realizację bloków mieszkaniowych i obiektów użyteczności publicznej. 25 lat temu jeszcze nikt nie wiedział, kim jest deweloper; był to zupełnie nowy zawód.
Właścicielem i założycielem Grupy BUMA był pan Jacek Michalski, który jeszcze w czasach komunistycznych prowadził działalność gospodarczą, w tym m.in. hurtownię materiałów budowlanych. W roku 1991 postanowił założyć firmę deweloperską, która na początku zajmowała się realizacją domów jednorodzinnych. Warto nadmienić, że wtedy działalność opierała się o autorskie systemy budowlane. W systemach tych zostały również zrealizowane przez Bumę obiekty w Londynie.
Jak w takim razie wyglądał ten dopiero raczkujący rynek?
Przede wszystkim należy przypomnieć, że w latach 90 w zasadzie nie było w Polsce podziału na wyspecjalizowane firmy, zajmujące się inwestowaniem czy generalnym wykonawstwem. Wówczas każde przedsiębiorstwo z branży odpowiadało za wszystkie etapy realizowania budynku – od kupienia gruntu, wybudowania aż po sprzedaż gotowego obiektu. Roboty budowlane były co prawda zlecane podwykonawcom, jednak trudno nazwać ich, w dzisiejszym rozumieniu, generalnymi wykonawcami.
Na którymś etapie w Polsce zaczęły funkcjonować wzorce z Zachodu. Wówczas zdecydowaliśmy się m.in. na wyodrębnienie firmy BUMA Contractor odpowiedzialnej za generalne wykonawstwo, która dziś świadczy usługi zarówno dla naszych spółek, jak i dla firm zewnętrznych.
Ponadto w latach 90. praktycznie nie istniało jeszcze finansowanie spółek SPV. Im spółka była większa i posiadała więcej nieruchomości i aktywów, tym większe miała szanse na otrzymanie kredytu finansującego poszczególne przedsięwzięcie w obrębie jednego organizmu.
Od Wadowickiej 8W po DOT Office i...
Kiedy zdecydowali się Państwo zrealizować pierwszy biurowiec?
Pierwszym niewielkim biurowcem, który zrealizowaliśmy, był obiekt Wadowicka 8W. Przeprowadzone przez nas prace opierały się na rewitalizacji budynku stanowiącego część starej drukarni, który zakupiliśmy w roku 1998, ukończyliśmy go w dwóch fazach w 2002 i następnie sprzedaliśmy. Znajdowało się w nim 5000 mkw. powierzchni biurowej, wynajętej różnym firmom.
Która inwestycja biurowa jest dziś Pana największą chlubą?
Inwestycją najbardziej znaczącą w moim odczuciu jest Quattro Business Park oferujący blisko 60 000 mkw. powierzchni na wynajem, w całości skomercjalizowanej. Kompleks charakteryzuje się bardzo dobrą lokalizacją i niezwykle efektowną architekturą, docenioną m.in. przez czytelników „Dziennika Polskiego”, głosujących w plebiscycie „Kraków – mój dom” w kategorii budynki komercyjne. Niewątpliwie jest to nasz największy, dotychczasowy sukces komercyjny, bowiem kompleks z powodzeniem udało się nam nie tylko skomercjalizować, ale też sprzedać zagranicznemu funduszowi.
Fot. Quattro Business Park
Obecnie realizują Państwo w Krakowie trzy inwestycje biurowe. Kiedy zostaną one oddane do użytkowania?
W chwili obecnej realizujemy trzy biurowce – Quattro FIVE, czyli ostatni etap Quattro Business Park, obiekt Aleja Pokoju 5 charakteryzujący się bardzo dobrą lokalizacją przy rondzie Grzegórzeckim oraz pierwszy etap, budynek A kompleksu DOT Office. Każdy z biurowców zostanie oddany do użytkowania w tym roku. Prace przebiegają zgodnie z harmonogramem, zresztą pragnę zwrócić uwagę, że wszystkie dotychczas realizowane przez nas obiekty zawsze były budowane według założonego planu.
Wiz. Quattro FIVE
O kompleksie DOT Office wiemy stosunkowo niewiele. Dlaczego?
Pierwszy etap kompleksu DOT Office (trzy biurowce oznaczone numerami od A do C) budowany jest w systemie build to suit, czyli na zlecenie klienta, który zajmie całą, dostępną w nim powierzchnię. W związku z tym nie prowadzimy żadnych działań marketingowych promujących tę inwestycję. Mogę jednak zdradzić, że w ramach kompleksu powstanie druga faza – budynki D i E, na które uzyskaliśmy już pozwolenie na budowę i których budowa rozpocznie się na jesieni.
Pod względem architektonicznym cały kompleks będzie wyróżniał się nietypową, białą elewacją wykonaną z blachy perforowanej. Zdobiące ją drobne otwory powodują załamanie światła, dające bardzo ciekawy efekt; a sama nazwa kompleksu DOT Office pochodzi od angielskiego określenia kropki czy punktu. Za projekt tej inwestycji odpowiada znana i ceniona pracownia Medusa Group.
Wiz. DOT Office
Zapewne planują Państwo też budowę innych inwestycji biurowych...
Tak, oprócz budowy drugiej fazy DOT Office w przyszłym roku planujemy rozpocząć budowę dwóch kolejnych kompleksów, z których każdy będzie składał się z trzech budynków.
Jak przebiega komercjalizacja Państwa inwestycji biurowych?
Większość powierzchni dostępnej w biurowcach Quattro FIVE i Aleja Pokoju 5 została skomercjalizowana. Myślę, że do połowy przyszłego roku użytkowników będą miały już wszystkie dostępne w nich biura.
Sam proces komercjalizacji w wypadku naszych biurowców przebiega zazwyczaj podobnie. Klientom doradzają zwykle duże, międzynarodowe agencje, takie jak: JLL, CBRE, Cushman & Wakefield, Colliers International czy Knight Frank. Ponadto w strukturach Grupy BUMA mamy dział do spraw komercjalizacji, który w naszym imieniu prowadzi negocjacje z potencjalnymi najemcami. Niekiedy zdarza się, że klient zgłasza się bezpośrednio do nas, jednak dotyczy to mniej niż 10 proc. wypadków, również przy przedłużeniu najmu albo ekspansji.
Wiz. Aleja Pokoju 5
Najlepiej w Krakowie!
Grupa BUMA zamierza pozostać w Krakowie, czy może planuje rozwój w innych miastach? Jeśli tak, to jakie kierunki najbardziej przyciągają Pana uwagę?
Około dwóch lat temu rozważaliśmy ekspansję do innych miast Polski, jednak na ten moment zamierzeń tych nie udało się nam zrealizować, natomiast prężnie rozwijamy się w Krakowie. W tym momencie obawiam się ekspansji warszawskiej ze względu na wysoki poziom pustostanów. Wydaje mi się, że trzeba z nią jeszcze jakiś czas poczekać i cały czas obserwować, jak będzie rozwijał się rynek.
Interesującą lokalizacją regionalną jest moim zdaniem Wrocław, a także coraz bardziej ciekawe dla inwestorów Trójmiasto, które ma duży potencjał. Realizując obiekt w którymś z mniejszych miast regionalnych – w Opolu, Lublinie czy Rzeszowie, bylibyśmy w stanie go wynająć, ale już niekoniecznie sprzedać. Wiele funduszy czy instytucji kupujących obiekty biurowe nie jest zainteresowanych rynkami regionalnymi. Gdybyśmy podjęli decyzję o ekspansji do innego miasta, z pewnością byłby to duży ośrodek, wpisujący się w naszą filozofię, zakładającą sprzedaż skomercjalizowanej inwestycji.
Choć nasza działalność jako dewelopera poza Krakowem jest niezauważalna, to w całej Polsce obecne są inne firmy Grupy BUMA – BUMA Contractor jako generalny wykonawca oraz BUMA Factory jako generalny wykonawca elewacji, mający w swoim portfolio m.in. wykonanie elewacji Dworca Centralnego w Warszawie, Galerii Warmińskiej w Olsztynie, galerii Korona Kielce, a nawet fasady budynku w Luksemburgu i siedziby Credit Agricole w Paryżu. Jako deweloper nadal poszukujemy ciekawej oferty.
W Krakowie powstaje obecnie kilka nowoczesnych inwestycji biurowych, kolejne biurowce pozostają w fazie projektowej. Do tej pory wskaźnik pustostanów utrzymywał się na wyjątkowo niskim poziomie, jednak jak wskazują plany inwestorów, w najbliższym czasie może się to zmienić. Czy nie obawia się Pan nadpodaży?
Obecnie krakowski wskaźnik pustostanów jest wyjątkowo niski, jednak w związku z realizacją wielu nowych inwestycji należy przewidywać, że w przyszłym roku podniesie się, a tym samym rynek stanie się bardziej atrakcyjny dla wynajmującego. Wówczas firmy deweloperskie będą zmuszone rywalizować ze sobą na różne sposoby. Ważnym czynnikiem jest oczywiście cena, jednak z naszych doświadczeń wynika, że walka o klienta nie sprowadza się tylko do obniżania stawek czynszów. Budynek musi być przede wszystkim atrakcyjny technicznie i lokalizacyjnie. W Polsce systematycznie wzrasta zapotrzebowanie na zaawansowane powierzchnie biurowe wysokiej klasy, wyposażone w ekologiczne rozwiązania wpływające na obniżenie kosztów eksploatacji budynku.
Ponadto każda firma chce ulokować swoją siedzibę w miejscu umożliwiającym łatwą komunikację z innymi częściami miasta. W dużych kompleksach biurowych uzasadnienie mają również udogodnienia dla najemców, w tym dostęp do podstawowych usług i punktów handlowych. W nowoczesnym biurowcu powinna znajdować się zatem kantyna, klub fitness, placówka banku, mały sklep czy kiosk. Na przestrzeni ostatnich 15 lat znacząco wzrosła też liczba pracowników dojeżdżających do biura na rowerach. Dla nich należy przygotowywać zadowalającą liczbę miejsc postojowych, szatnie oraz kabiny prysznicowe.
Myślę, że jeśli realizowana powierzchnia biurowa będzie zadowalająca technologicznie, ulokowana w atrakcyjnej części miasta, zapewni dobre połączenie komunikacyjne, odpowiednią liczbę miejsc parkingowych i niskie koszty eksploatacji, duży i ceniony deweloper, taki jak BUMA nie będzie miał problemu z osiągnięciem sukcesu komercyjnego, nawet w obliczu rosnącego wskaźnika pustostanów.
Jak oceniają Państwo zainteresowanie Krakowem funduszy inwestycyjnych?
W latach 2008–2013 Kraków charakteryzował się znikomym zainteresowaniem zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Sytuacja diametralnie zmieniła się w roku 2014, kiedy zrealizowano tu kilka transakcji, w tym m.in. udało nam się sprzedać kompleks Quattro Business Park. Od około dwóch lat fundusze chętnie inwestują w miastach regionalnych, m.in. w Krakowie.
Kiedy w takim razie planują Państwo sprzedaż kolejnej inwestycji biurowej?
W tym momencie nasze inwestycje nie są ukończone i nie są gotowe do sprzedaży. Wszystkie biurowce staramy się sprzedawać dopiero po oddaniu do użytkowania i skomercjalizowaniu. Deweloper, oferując nieukończony bądź niewynajęty biurowiec, musi liczyć się z koniecznością obniżenia ceny. Staramy się zatem przedstawiać funduszom jak najlepsze inwestycje i mieć z nich jak największy zysk. Myślę, że w przyszłym roku będziemy oferować te obiekty, które dziś pozostają w trakcie realizacji.
A może rozważają Państwo sprzedaż całej Grupy BUMA?
Oferty przejęcia Grupy BUMA oczywiście się pojawiają, jednak nie wpisują się one w strategię właścicieli, planujących zachować firmę w swoich rękach. Niestety spółek z polskim kapitałem mamy dziś w kraju niewiele.
Co zmieniłby Pan w Krakowie, a może też w całej Polsce, by inwestowało i pracowało się tu lepiej?
Należy pamiętać, że niektóre aspekty procesu inwestycyjnego nie są związane z dobrym czy złym klimatem miasta, lecz z narastającym obwarowaniem przepisami – prawem budowlanym oraz normami dotyczącymi ochrony środowiska. Można zatem powiedzieć, że proces przygotowania inwestycji i budowy wydłuża się nie ze względu na procedury czy urzędników, ale z powodu wysokiego stopnia skomplikowania prawa. Urzędnik mający do czynienia z ustawą sformułowaną w sposób niejednoznaczny, nakłada czasem nie do końca uzasadnione procedury, do których muszą stosować się inwestorzy. Z tego powodu proces inwestycyjny jest skomplikowany nie tylko w Krakowie, ale w całej Polsce. Mając wiedzę na temat inwestowania w innych państwach, mogę powiedzieć, że w wielu krajach za granicą również nie jest łatwo uzyskać pozwolenie na budowę.
Ponadto chciałbym zwrócić uwagę, że inwestowanie składa się nie tylko z procesu związanego z działalnością deweloperską, ale też ze staraniami państwa, by zagraniczne firmy, takie jak np. Samsung mający biuro w Quattro Business Park, chciały otwierać swoje kolejne oddziały właśnie w Polsce. W tym kontekście nie sposób nie wspomnieć o ostatniej porażce inwestycyjnej Polski, czyli przegraniu walki o zlokalizowanie w Polsce fabryki Jaguara Land Rovera.
Co Pana zdaniem wpływa na wysoką pozycję Krakowa w rankingu miejsc przyjaznych rozwojowi sektora nowoczesnych usług dla biznesu? Przypomnijmy, że w najnowszym rankingu Tholons „Top 100 Outsourcing Destinations 2015", prezentującym 100 najlepszych lokalizacji dla outsourcingu na świecie, stolica Małopolski zajęła wysokie 9. miejsce.
Nawiązując do kwestii poruszonych w pytaniu poprzednim, należy zwrócić uwagę, że Kraków w rankingu firm z sektora BPO/SSC zajmuje jedno z najwyższych miejsc nie dzięki przyjaźnie sformułowanemu prawu. Niewątpliwy wpływ na dobry wynik miasta mają natomiast działające w nim uniwersytety, kształcące przyszłych pracowników na bardzo wysokim poziomie, a także bogata oferta kulturalna, zachęcająca młodych ludzi do osiedlania się. Branża outsourcingowa rozwija się w mieście, którego mieszkańcy posługują się wieloma językami obcymi, są zaznajomieni z nowościami technologicznymi, mają rozwinięte umiejętności z zakresu IT, marketingu czy księgowości.
Należy pamiętać, że w Krakowie wykonywane są coraz bardziej skomplikowane procesy. Kolejni inwestorzy wybierają miasto na swoją lokalizację, bo wiedzą, że ich przyszli pracownicy mieli już kiedyś okazję wykonywać podobne zadania w innych firmach, dzięki czemu teraz mogą im zostać powierzone trudniejsze prace, w tym np. organizowanie podobnych placówek BPO w Indiach czy Chinach.
Oczywiście mówiąc o rozwoju sektora BPO/SSC w Krakowie, nie można pominąć niższych niż na Zachodzie kosztów pracy i aspektów politycznych, w tym np. konfliktu ukraińsko-rosyjskiego, przez który Ukraina utraciła na atrakcyjności inwestycyjnej. Ważna jest wielkość danego kraju (np. Słowacja jest zbyt małym państwem, by móc zaoferować dużą liczbę wykształconych pracowników), a także różnice kulturowe oraz czasowe, powodujące, że część firm nie decyduje się na otworzenie centrum BPO w Indiach czy Chinach mimo znacznie niższych kosztów pracy.
Czy zatem można pokusić się o stwierdzenie, że historia Grupy BUMA odzwierciedla historię polskiej gospodarki i rynku nieruchomości biurowych w Krakowie – od pierwszych firm deweloperskich uczących się, jak realizować nowoczesne inwestycje, po 9. miejsce w międzynarodowym rankingu Tholons, uwzględniającym lokalizacje szczególnie przyjazne największym, światowym inwestorom?
Bardzo ciekawe i trafne pytanie. Tak, zgadzam się z tym stwierdzeniem w zakresie działalności biurowej Grupy BUMA.
Bardzo dziękuję za rozmowę.