Naczelny Sąd Administracyjny idzie na rękę najemcom

Jak zmieniła się sytuacja dzięki uchwale NSA?

Kluczowe znaczenie ma sposób rozumienia pojęcia "likwidacja". Zdaniem NSA zawężenie pojęcia likwidacji wyłącznie do fizycznego unicestwienia środka trwałego pozbawiałoby sensu przepis art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT. W opinii NSA nie ma powodów, aby przyjąć, że w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu warunkiem decydującym o możliwości zaliczenia niezamortyzowanej w pełni inwestycji do kosztów uzyskania przychodów jest wyłącznie fizyczna likwidacja tej inwestycji (poniesionych nakładów), czyli w praktyce demontaż lub zniszczenie ulepszeń. Likwidację trzeba rozpatrywać z punktu widzenia podatnika i rozumieć również jako pozbycie się środka trwałego (lub w tym przypadku inwestycji w obcym środku trwałym) np. poprzez pozostawienie poniesionych nakładów wynajmującemu.

Oczywiście strata w środkach trwałych, tak samo jak każdy inny wydatek mający zostać zakwalifikowany do kosztów uzyskania przychodu, powinna podlegać weryfikacji zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, pod kątem pozostawania w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami osiąganymi przez podatnika lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Zatem nie każda strata odpowiadająca niezamortyzowanej wartości inwestycji w obcym środku trwałym może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów.
Strata powstała w wyniku likwidacji (z przyczyn innych niż zmiana rodzaju działalności) nie w pełni umorzonej inwestycji w obcym środku trwałym może być kosztem, jeśli wynika z działań uzasadnionych ekonomicznie, mających zachować lub zabezpieczyć źródło przychodów.

Takimi działaniami może być m.in. wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę, jeśli działalność prowadzona w wynajmowanym lokalu przynosi straty. Gdyby podatnik działań takich nie podejmował, zagrożone byłoby źródło jego przychodów.

NSA podkreślił zatem, że strata odpowiadająca niezamortyzowanej wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym, niespełniająca przesłanek z art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów, jeżeli jej powstanie wynika z działań podatnika podjętych dla realizacji celu określonego w art. 15 ust. 1 tej ustawy (czyli w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów). Nie ma potrzeby fizycznej likwidacji tej inwestycji - wystarczy się jej wyzbyć. Brak możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów pełnych wydatków związanych z inwestycją w obcy środek trwały w sytuacji, gdy ta inwestycja z uzasadnionych względów utraciła swoją przydatność dla podatnika (najemcy), skutkowałby nałożeniem na niego nieadekwatnych obciążeń podatkowych.
Przedmiotowa uchwała NSA stanowi rozstrzygnięcie korzystnie dla najemców. Wiąże ona wszystkie składy sądów administracyjnych w Polsce i mam nadzieję, że wyznaczy prawidłowy kierunek interpretacji organów podatkowych.