W poprzedniej części artykułu [kliknij tutaj, aby zobaczyć] opisano obowiązki najemcy, jakie wynikają z usterek wynajmowanego lokalu. W tej części zajmiemy się natomiast usterkami, które ustawa definiuje jako wady i których naprawą obciąża wynajmującego, dla najemcy przewidując określone instrumenty prawne celem efektywnej egzekucji tych powinności.
Strony, układając stosunek umowny najmu lokalu komercyjnego, nie są bezwzględnie związane ustawowymi regulacjami w przedmiocie jego napraw i mogą ułożyć te kwestie wedle swego uznania, precyzując nie tylko katalog przypadków aktualizujących obowiązki jednej bądź drugiej strony, ale również konsekwencje prawne w postaci roszczeń i uprawnień prawnokształtujących w razie nienależytego ich wykonania. Gdy jednak tak się nie stanie, a najemca odkryje usterkę lokalu, musi najpierw właściwie zakwalifikować jej naprawę do grupy obowiązków wynajmującego lub najemcy, a następnie prawidłowo zastosować ustawowy wzorzec dochodzenia swoich praw.
Dekodując z treści artykułu 662 § 1, 2 i 3 Kodeksu cywilnego normę powinnościowego zachowania wynajmującego, należy wywieść, iż jego obowiązkiem utrzymywania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku nie będą objęte naprawy, których konieczność podjęcia wynika z zawinionych działań najemcy, które stanowią drobne nakłady lub też które nie uniemożliwiają lub nie ograniczają przydatności lokalu do umówionego użytku (o istotności precyzyjnego, umownego określenia katalogu drobnych nakładów, jak również wymogów statusujących przydatność lokalu do umówionego użytku pisałam w części poprzedniej niniejszego artykułu). Zatem takie usterki będą uznane za wady lokalu, a zaniechanie ich naprawy może skutkować konkretnymi roszczeniami majątkowymi, a nawet prawem najemcy do zrezygnowania z najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Gdy zatem najemca właściwie zakwalifikuje ograniczenie funkcjonalności lokalu jako wadę, musi zgodnie z artykułem 666 § 2 i 663 k.c. niezwłocznie zawiadomić o tym wynajmującego i wyznaczyć mu odpowiedni termin do wykonania napraw. Zaznaczenia przy tym wymaga fakt, iż co do zasady w razie zaniedbania obowiązku powiadomienia lub dokonania go z opóźnieniem, najemca odpowiada wobec wynajmującego za powstałą z tego powodu szkodę.
O ile wyznaczony termin minął bezskutecznie, a w świetle zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów był odpowiedni do wykonania naprawy (odpowiedni termin to czas potrzebny racjonalnie do wykonania naprawy przy uwzględnieniu charakteru rzeczy, rozmiaru wady i wymaganego sposobu jej naprawy), najemca na podstawie art. 663 k.c. uzyskuje prawo do wykonania zastępczego naprawy na koszt wynajmującego bez potrzeby odwoływania się do sądu o odpowiednie upoważnienie. Tak powstałą należność będzie on następnie uprawniony potrącić z wymagalną wierzytelnością wynajmującego z tytułu opłat czynszowych. Uprawnienia te powstaną na rzecz najemcy jednak jedynie w wypadku, gdy naprawę można będzie uznać za konieczną, a więc taką, bez której lokal nie jest w ogóle przydatny do umówionego użytku (np. użytku biurowego). Wada, aby mogła zostać uznana za uniemożliwiającą korzystanie z przedmiotu najmu, powinna podważać jego gospodarczy sens w ten sposób, że wykonywanie umowy najmu jest fizycznie niemożliwe lub nieracjonalne z punktu widzenia celu gospodarczego, dla którego została ona zawarta. Dodatkowo najemca będzie mógł wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli w chwili zawarcia umowy o wadach tych nie wiedział.
Ta negatywna przesłanka, dezaktualizująca uprawnienie najemcy do wypowiedzenia najmu bez przewidzianych terminów, nie znajdzie jednak zastosowania, jeżeli wady będą na tyle istotne, że zagrażają zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych. Jako przykłady wad zagrażających zdrowiu dość powszechnie wymienia się takie, które stwarzają realne niebezpieczeństwo dla zdrowia, a więc np. zagrzybienie, możliwość zawalenia budynku lub jego części czy nadmierny hałas. Bez znaczenia w takim wypadku jest, czy wada istniała w chwili zawarcia umowy, czy powstała później i czy jest usuwalna. Uprawnienie to nie wyłącza jednocześnie przewidzianego w artykule 664 § 1 k.c. prawa najemcy do żądania obniżenia czynszu za czas trwania tych wad. Takie żądanie najemcy będzie uzasadnione w każdym przypadku, gdy wada ogranicza w jakikolwiek sposób właściwość, do której kodeks najczęściej odsyła najemcę przy identyfikacji jego praw z umowy, a więc umówiony użytek rzeczy. Ustawodawca złagodził zatem rygory aktualizujące roszczenia najemcy, stwierdzając, iż każdy przypadek zmniejszenia użyteczności lokalu zakłóca ekwiwalentność świadczeń stron z umowy, którą przywrócić ma właśnie roszczenie przewidziane w art. 664 § 1 k.c. Oczywiście nie będzie można uznać, że ekwiwalentność została naruszona, jeżeli najemca w chwili zawierania umowy znał fakt istnienia i zakres wad, w takim bowiem wypadku zasady współżycia społecznego nakazują racjonalnie uznać, iż strony kalkulowały ten fakt przy ustaleniu wysokości czynszu. Roszczenie o obniżenie czynszu w odpowiednim stosunku do czasu trwania wady i zz tego powodu użyteczności rzeczy pełni rolę swoistego substytutu odszkodowania, ale nie należy zapominać, iż odpowiedzialność wynajmującego z tytułu rękojmi za wady lokalu nie wyklucza, ale uzupełnia jego odpowiedzialność za szkodę na zasadach ogólnych. W każdym więc przypadku, gdy wyczerpanie roszczeń przewidzianych w art. 663, 664 i 682 k.c. nie pokrywa rzeczywistego uszczerbku, jaki powstał w majątku najemcy z powodu istnienia wady, np. w skutek zniszczenia z tego powodu rzeczy wniesionych do lokalu przez najemcę, może on dochodzić naprawienia tak powstałej szkody.
Jak wskazano w artykule, kwestia obowiązków stron umowy najmu lokalu w zakresie napraw jego usterek jest jedynie na pozór wyczerpująco uregulowana w ustawie, a brak definicyjnych pojęć, którymi posługuje się Kodeks cywilny, w praktyce może prowadzić do wielu sporów w identyfikacji, a nawet rozkładzie roszczeń, jakie przysługują obydwu stronom w przypadku określonej ograniczonej funkcjonalności lokalu. To z kolei może prowadzić do eskalacji roszczeń rzeczywiście przysługujących jednej bądź drugiej stronie kontraktu. Z tych względów nawet szczątkowe uzupełnienie regulacji ustawowej poprzez wypełnienie konkretną treścią jej pojęć może stać się zabiegiem, który w czasie trwania umowy będzie gwarancją jej należytego wykonania przez obie strony.