DEVCO Sp. z.o.o. logoOnyx Business Point logoFYI Commercial Consulting logoReflexSun.eu – SizeFlex Sp. z o.o. logoUNIMOR Development S.A. logoKinnarps Polska Sp. z o.o. logoMIX Biura Sp. z o.o. sp.k. logoVastint Poland Sp. z o.o. logoHAVRE Sp. z o.o. logoCOTEX Office Centre logoCity Space logoSpectra Development logoOcean Plaza Sp. z o.o. logoNowy Styl Group logoGdańska Fundacja Przedsiębiorczości logoPRO-INVEST S.A. logoCity Office logoTorus logoArt-Deweloper Sp. z o.o. logoAluprof S.A. logoEcho Investment logoAWIM Grupa Inwestycyjna logoArchicom logoWEKTRA HOLDING Sp. z o.o. logoKwiaty dla biura logoPorto Office B Sp. z o.o. logoCHB14 logoCentrum Techniki Okrętowej S.A. logoLobos Nieruchomości logoFlowcrete Polska Sp. z o.o. logoGłówka Pracuje logoTętnowski Development Sp. z o.o. logoOmnitech Sp. z o.o. logoOlivia Business Centre logoGTV Lighting logoHAMMERMED II sp. z o.o. Nieruchomości S.K. logoSchüco International Polska logoFabryka Mebli Biurowych MDD logoAgrobex Sp. z o.o. logoBC INVESTMENTS sp z o.o. logoGhelamco Poland logoKart Sp. z o.o. logoLC Corp S.A. logoINTERBIURO logoEURO STYL Spółka Akcyjna logoBusiness House logoINTER-MAR Stanisław Marzec logo
Kuczek-Maruta Kancelaria Radców Prawnych logo

Deweloperzy mieszkaniowi kontra biurowi?

W Warszawie jest dostępnych coraz mniej gruntów inwestycyjnych. Jednocześnie potencjalny popyt zarówno na mieszkania, jak i biura zdaje się nie maleć, co przekłada się na dalszy rozwój inwestycji na obu rynkach. W rezultacie czy dojdzie do wzmożonej konkurencji pomiędzy deweloperami z obu branż?

Od lat dziewięćdziesiątych warszawski zasób biurowy wyniósł niemal 5 mln mkw. przestrzeni najmu. Wzrost ten świadczy o dynamice zmian o charakterze funkcjonalnym i ekonomicznym, które zaszły w stolicy. Według opinii ekspertów opartych na wzorcach rozwiniętych miast zachodnioeuropejskich, potencjał Warszawy w zakresie rozwoju w tej materii stanowi drugie tyle. Z kolei w tym samym okresie w stolicy, według szacunków REAS bazujących na danych GUS, deweloperzy zrealizowali ok. 17 mln mkw. nowych mieszkań (około 240 tysięcy lokali). Jednak zapotrzebowanie, a także realny popyt wciąż pozostają niezaspokojone.

 

W tym ujęciu popyt na grunty inwestycyjne jest głównie zgłaszany przez deweloperów mieszkaniowych. Jego skalę niweluje w pewnym stopniu zasięg terytorialny i znaczne rozprzestrzenienie na obszarze miasta. Z kolei działalność deweloperów z rynku biurowego skupia się głównie na obszarze miasta zamykającego się w jego centralnej i południowo-zachodniej części. To także wpływa na dostępność gruntów pod nowe inwestycje.

 

Okres bardzo dobrej kondycji pierwotnego rynku mieszkaniowego wpłynął znacząco w ostatnich trzech latach na ceny transakcyjne gruntów. Przez to oba segmenty rynku w pewnych obszarach miasta stały się względem siebie konkurencyjne. Konflikt ten ma niewielki zasięg terytorialny i obejmuje przede wszystkim wschodnią część Woli oraz Służewiec Przemysłowy – mówi Karol Dzięcioł, partner w REAS kierujący zespołem Doradztwa Deweloperskiego i Wycen. W obu częściach miasta uwarunkowania rozwojowe różnią się. Na warszawskim Służewcu jako pierwszy ukształtował się rynek biurowy. Dopiero później na tym obszarze rozpoczęli działalność deweloperzy mieszkaniowi. Biorąc pod uwagę obecnie realizowane i planowane do realizacji inwestycje, istnieją silne przesłanki, aby twierdzić, że w perspektywie kilku kolejnych lat ten biurowy fragment Warszawy przeobrazi się w bardziej miejski kawałek stolicy – dzielnicę wielofunkcyjną – komentuje Maximilian Mendel, partner w REAS odpowiadający za doradztwo transakcyjne.

 

Dzięki setkom tysięcy osobom pracującym w okolicy, deweloperzy mieszkaniowi zauważyli potencjał tego obszaru. Z kolei czynniki rynkowe i zmiana trendów przyczyniły się do zmniejszenia skali działalności deweloperów biurowych w tej części Mokotowa.

 

Jak wynika z szacunków REAS, aktualnie na obszarze Służewca Przemysłowego budowane jest 2,5 tys. mieszkań. W ciągu dziesięciu lat oddano ich w tej okolicy ok. 3,8 tys. W rezultacie w najbliższych 2-3 latach zasób mieszkaniowy zwiększy się tutaj o ok. 150 tys. mkw., a od 2005 r. o ok. 0,4 mln mkw. powierzchni użytkowej. Porównując to z powierzchnią biurową, która została oszacowana przez ekspertów rynku komercyjnego na ok. 1,3 mln mkw., to widoczne jest znaczne wyrównanie proporcji.

 

Rozwój obu segmentów na Woli był bardziej zharmonizowany. Pomimo tego, iż istnieje tutaj możliwość budowy wysokościowców, to działalność inwestorów z rynku mieszkaniowego nie wyhamowała na tym obszarze. Zarówno deweloperzy mieszkalni, jak i biurowi kupują nowe działki i ogłaszają tu kolejne inwestycje. Według danych REAS, w ciągu najbliższych 5-10 lat należy spodziewać się przyrostu rzędu 700-800 tys. mkw. powierzchni biurowej i 300-350 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej.

 

Poszukiwanie nowych gruntów wciąż trwa. Dziś, przy ograniczonej podaży łatwo dostępnych gruntów inwestycyjnych, deweloperzy skłonni są płacić wyższe ceny i silniej konkurują ze sobą. Na tych stosunkowo niewielkich obszarach Warszawy, atrakcyjnych dla obu funkcji, faktycznie mogą pojawiać się sytuacje, w których deweloperzy mieszkaniowi i biurowi będą walczyć o te same działki – dodaje Karol Dzięcioł.

 

Należy jednak zaznaczyć, że branża komercyjna preferuje tereny eksponowane, na których dopuszcza się możliwość budowy wysokościowców, natomiast sektor mieszkaniowy skupia się na zabudowie nieco niższej i dającej nabywcom mieszkań więcej prywatności.

 

Tagi:
Napisz pierwszy komentarz
mantra