Portfel nieruchomości składa się ze wszystkich nieruchomości, nad którymi pośrednią lub bezpośrednia kontrolę sprawuje dana firma. Są one własnością firmy lub jest ona w nich udziałowcem. Do portfela nieruchomości zaliczane są także te nieruchomości, do których dana firma posiada ograniczone prawa rzeczowe lub zobowiązaniowe typu umowa najmu. Jest to więc pojęcie dosyć szerokie, a poszczególne obiekty mogą zarówno przynosić korzyści finansowe, jak i być związane z kosztami.
Restrukturyzacja portfela nieruchomości polega w uproszczeniu na sprzedaży lub zmianie sposobu wykorzystania tych gruntów, budynków i praw, które nie wspierają już strategii firmy i zakupieniu lub wynajmie nowych nieruchomości, które lepiej będą spełniać swoje funkcje w relacji do działalności podstawowej spółki. Celem zawsze są korzyści finansowe, mogą one jednak być osiągnięte na różne sposoby – tłumaczy Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynkowych w firmie Cresa Polska.
Zarząd firmy może w różnych sytuacjach zdecydować się na restrukturyzację, chociażby wówczas, gdy potrzebuje gotówki na inne inwestycje, chce podnieść lub obniżyć kapitał zakładowy, podlega centralizacji/decentralizacji, zmienia branżę, itd. Powstaje więc pytanie kiedy warto restrukturyzować. Jak zauważa Bolesław Kołodziejczyk: Optymalną taktykę stosują pod tym względem przedsiębiorstwa wyspecjalizowane w obrocie nieruchomościami. Trzymają one cały czas „rękę na pulsie” i podejmują decyzje na bieżąco w celu optymalizacji zysków. Firmy, które nie są bezpośrednio związane z branżą często decydują się na zrestrukturyzowanie portfela nieruchomości raz na kilka czy nawet kilkanaście lat. Wiele przedsiębiorstw tylko ogólnie zdaje sobie sprawę zarówno ze swoich zasobów nieruchomościowych, jak i ich wartości. Eksperci zauważają jednak, że analizę portfela nieruchomości (o ile nie robi się jej na bieżąco) należałoby zlecać wyspecjalizowanej firmie co 5-6 lat.
W zakres działań restrukturyzacyjnych Bolesław Kołodziejczyk zalicza: sprzedaż niepotrzebnych nieruchomości, sprzedaż z uwzględnieniem działań podnoszących wartość nieruchomości, sprzedaż z wynajmem zwrotnym (sprzedanie własnej nieruchomości, po to by natychmiast ją wynająć dla potrzeb firmy), zostanie udziałowcem biernym, przeniesienie do SSE (Specjalne Strefy Ekonomiczne pozwalają niekiedy położonym w nich przedsiębiorstwom uzyskać dodatkową pomoc publiczną lub długoterminowe zwolnienia od podatków), wykupienie nieruchomości czy oddanie własnej nieruchomości w najem.
Restrukturyzacja portfela nieruchomości jest zaawansowanym procesem, który może przynieść znaczne korzyści finansowe, ale tylko wówczas, gdy zostanie sprawnie zaplanowana i przeprowadzona. Nawet w takiej sytuacji należy założyć, że efekt końcowy zostanie osiągnięty nie wcześniej niż po roku.
Zacząć należy od przygotowania analizy rynkowej sytuacji firmy. Jednocześnie warto poszukać profesjonalnej pomocy – firmy, która zajmie się restrukturyzacją od A (ocena potrzeb spółki w zakresie nieruchomości i jej aktualnego portfela) do Z (negocjacje przy finalizowaniu konkretnych transakcji).
Ważne są przy tym przede wszystkim wiedza ekspercka osób bezpośrednio zaangażowanych w projekt i ich znajomość rynku oraz narzędzia analityczne, którymi dysponują – zauważa Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynkowych w firmie Cresa Polska.