Podaż
Na koniec 2014 roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosła niespełna 4 400 000 mkw., a w całym roku oddano do użytku 276 900 mkw. powierzchni biurowej, przy czym znaczna większość (blisko 70 proc.) znajduje się poza centrum miasta, głównie w strefach Południowej Zachodniej oraz Obrzeża Centrum.
Wśród największych projektów oddanych do użytku w ubiegłym roku należy wymienić inwestycje, takie jak: pierwszy etap Gdański Business Center (47 194 mkw.), Eurocentrum Office Complex I (38 700 mkw.), a także budynek B należący do kompleksu Warsaw Spire (20 000 mkw.).
Obecnie w realizacji pozostaje ponad 786 000 mkw. powierzchni biurowej, z czego większość budowana jest w Centrum przy powstającej II linii metra oraz na Woli.
Wskaźnik pustostanów
Poziom pustostanów w Warszawie po raz pierwszy od dwóch lat odnotował spadek w ujęciu kwartalnym, wynosząc 13,3 proc. Liczba ta oznacza jednak wzrost w porównaniu z wartością odnotowaną pod koniec 2013 roku – wówczas poziom pustostanów wynosił 11,7 proc.
CBRE przewiduje, że wskaźnik pustostanów będzie wzrastał do połowy 2016 roku, głównie ze względu na stosunkowo wysoki poziom powierzchni biurowej w Warszawie budowanej na zasadzie spekulacji. Wzrost wskaźnika pustostanów powinien potrwać przynajmniej do połowy 2016 roku.
Transakcje
W 2014 roku wolumen zarejestrowanych transakcji najmu wyniósł 612 000 mkw., co oznacza, że był o 6 proc. mniejszy niż rok wcześniej. Najwięcej powierzchni wynajęto w dwóch głównych strefach pozacentralnych: Południowej Górnej (183 300 mkw.) oraz Południowej Zachodniej (137 900 mkw.).
Po raz pierwszy od kilku lat, całkowity wolumen wynajętej powierzchni biurowej w Warszawie był niższy niż w latach poprzednich, czego uzasadnieniem jest niska aktywność najemców w kryzysowym 2009 roku. Spodziewamy się wzrostu aktywności najemców w kolejnych miesiącach. Firmy dostrzegają możliwości jakie obecnie oferuje rynek, poszukują oni lepszej jakości biura w atrakcyjnych lokalizacjach. Oferty, którymi zainteresowani są najemcy muszą uwzględniać rozwój ich biznesu oraz wpisywać się w cele biznesowe organizacji – komentuje Joanna Mroczek, Dyrektor Działów Badań i Marketingu, CBRE.
Poziom powierzchni wynajętej w mkw. w latach 2007-2014, źródło: CBRE
Największą aktywność firm obserwujemy w sektorze BPO/SSC, którego dynamiczny rozwój zauważalny jest od kilku lat. Warszawa, pomimo najwyższych kosztów utrzymania pracownika, oferuje szeroki wybór lokalizacji oraz atrakcyjne czynsze poza ścisłym Centrum. Niemniej, największym wyzwaniem przed którym stoi warszawski rynek biurowy, jest absorpcja powstającej powierzchni biurowej. Obserwujemy rozwój firm z sektora TECH, instytucji publicznych oraz usług zdrowotnych. Biorąc pod uwagę zwiększające się zapotrzebowanie na powierzchnie biurową firm z sektorów BPO, finansowego, ubezpieczeniowego, przewidujemy, że nowym trendem będzie konsolidacja ich powierzchni biurowych i będzie to jedna z największych zmian która wpłynie na kształt warszawskiego rynku biurowego – dodaje Joanna Mroczek.
WFR zwraca uwagę, że stałą tendencją na polskim rynku biurowym stały się renegocjacje i odnowienia umów najmu. Ich udział w łącznym wolumenie transakcji w zeszłym roku osiągnął 31 proc., podczas gdy nowe umowy i ekspansje stanowiły 54 proc., a transakcje pre-let – 15 proc.
Wśród największych transakcji roku 2014, warto wymienić najem 19 500 mkw. powierzchni przez Raiffeisen Bank w Prime Corporate Center, renegocjację na 17 500 mkw. w budynku Poleczki Business Park przez ARiMR, a także umowę spółek Grupy PKP na ok. 15 000 mkw. w powstającym budynku West Station realizowanym przy Dworcu Zachodnim.
Czynsze
Czynsze transakcyjne w ścisłym centrum Warszawy spadły do 25 euro/mkw./mc., a w dzielnicach poza Centrum czynsze oferowane przez właścicieli budynków utrzymują się na poziomie 14-15,5 euro/mkw./mc. Biorąc pod uwagę relatywnie wysoką ilością powierzchni biurowej realizowanej lub planowanej do realizacji w ciągu najbliższych paru lat w Centrum, można spodziewać się stopniowego spadku czynszów biurowych w tym obszarze. Oznacza to, że być może szersze grono najemców będzie mogło pozwolić sobie na wynajem biura w okolicach warszawskiego Śródmieścia.