Ewolucja opłat eksploatacyjnych

Opłaty eksploatacyjne (service charge) są obok bazowego czynszu najmu drugim obowiązkowym kosztem ponoszonym przez najemcę powierzchni biurowej.

W większości budynków biurowych opłaty eksploatacyjne przeznaczane są na pokrycie m.in. następujących kosztów:
• ochrona budynku;
• sprzątanie powierzchni wspólnych budynku oraz terenu wokół obiektu;
• techniczne utrzymanie budynku (w tym naprawy/modernizacje);
• ubezpieczenie nieruchomości, opłaty i podatki związane z nieruchomością (m.in. podatek od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu);
• ogrzewanie, klimatyzacja i wentylacja części wspólnych;
• energia elektryczna dla części wspólnych;
• zarządzanie nieruchomościami.

W nowoczesnych budynkach biurowych w Polsce (klasa A+, A i B w Warszawie, klasa A i B w Krakowie i pozostałych większych miastach regionalnych) najmowanych przez kilka firm kalkulacja wysokości opłat eksploatacyjnych odbywa się na podstawie powierzchni  zajmowanej przez najemcę powiększonej o tzw. add-on factor (współczynnik powierzchni wspólnych, które w budynkach biurowych obejmują m.in. lobby/recepcje główne, hole windowe, toalety i pomieszczenia techniczne).

W ciągu ostatnich 7 lat zmiany zachodzące na rynku biurowym w Polsce związane z jego rozwojem obserwowano także w przypadku opłat eksploatacyjnych. Przejawiały się one przede wszystkim w:
• zróżnicowaniu wysokości stawek pomiędzy Warszawą a miastami regionalnymi;
• dywersyfikacji opłat w zależności od klasy budynku w ramach miasta;
• ewolucji waluty kwotowania.

Dywersyfikacja opłat w zależności od miasta występuje m.in. ze względu na istotny udział podatków i opłat związanych z nieruchomością w całkowitych kosztach eksploatacji budynku. Różnice pomiędzy wartościami gruntów w Warszawie i pozostałych miastach sprawiają, iż opłaty eksploatacyjne w stolicy przewyższają te w regionach. Co więcej, podobna zależność występuje w przypadku budynków klasy A i B w poszczególnych miastach. Najlepsze obiekty zlokalizowane są w rejonach centralnych, w których działki mają wyższą wartość niż na obrzeżach. Dodatkowo, jeszcze wyższe koszty eksploatacyjne występują w budynkach zlokalizowanych na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym z uwagi na znaczące opłaty za wieczyste użytkowanie.

Ponadto, należy podkreślić, że na różnice w stawkach opłat eksploatacyjnych pomiędzy Warszawą a pozostałymi miastami nie bez wpływu pozostają różnice w wynagrodzeniach firm świadczących usługi związane m.in. ze sprzątaniem, ochroną czy technicznym utrzymaniem budynku.

Systematyczny rozwój polskiej gospodarki a przede wszystkim wejście do Unii Europejskiej sprawiły, iż wielu inwestorów zaczęło postrzegać Polskę jako kraj o mniejszym ryzyku. Wyraźnie wzrosła również skala inwestycji (w tym także na rynku nieruchomości) dokonywanych przez inwestorów posługujących się euro. Podczas gdy do 2004 roku większość czynszów najmu jak i opłat eksploatacyjnych była kwotowana w dolarach amerykańskich, po akcesji Polski do UE systematycznie wzrastał udział umów w EUR. Taki stan trwał do 2008 roku, kiedy w związku z zawirowaniami na światowych rynkach finansowych kursy walut notowały istotne wahania, a właściciele budynków biurowych zaczęli mieć trudności z ustaleniem kwot zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które byłyby odpowiednie do pokrycia tych kosztów (płaconych de facto w PLN). Od 2009 roku na rynkach biurowych w Polsce obserwuje się zdecydowaną przewagę budynków biurowych, w których zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych są kwotowane w PLN. Oczekuje się, że w przyszłości to zjawisko będzie występowało w podobnej bądź nawet większej skali.