Vastint Poland Sp. z o.o. logoPrzedsiębiorstwo Budowlane START logoINTER-MAR Stanisław Marzec logoARTSERVIS sp. z o.o. logoAluprof S.A. logoINTER-BUD logoDom-Bud M. Szaflarski Spółka Jawna logoKinnarps Polska Sp. z o.o. logoArt-Deweloper Sp. z o.o. logoFYI Commercial Consulting logoWEKTRA HOLDING Sp. z o.o. logoFlowcrete Polska Sp. z o.o. logoGdańska Fundacja Przedsiębiorczości logoPodium Investment logoOlivia Business Centre logoKontor logoINTERBIURO logoFabryka Mebli Biurowych MDD logoCity Space logoForbo Flooring Systems Polska logoNowy Styl Group logoUNIMOR Development S.A. logoTétris Poland logoSpectra Development logoTorus logoBusiness House logoDEVCO Sp. z.o.o. logoAgrobex Sp. z o.o. logoBałtyckie Centrum Biznesu Sp. z o.o. logoPorto Office A Sp. z o.o. logoHAVRE Sp. z o.o. logoCOTEX Office Centre logoMIX Biura Sp. z o.o. sp.k. logoArchicom logoVantage Development S.A. logo
Kuczek-Maruta Kancelaria Radców Prawnych logo

Bez kryzysu?

|
Arkońska Bussines Park
W Polsce kryzysu albo nie było wcale, albo obszedł nas opłotkami i trwał dość krótko. Na rynku powierzchni biurowej, gdzie nie dość, że obecnie rośnie ilość tej powierzchni oddawanej do użytku, to na dodatek zapotrzebowanie na nią jest rekordowe - o kłopotach raczej mówić nie możemy.

Jeśli przyjąć rok 2008 za początek światowego kryzysu finansowego, to można zgodzić się z twierdzeniem analityków, że Polsce albo nie było go wcale, albo obszedł nas opłotkami i trwał dość krótko, sygnalizując swoje zakończenie w drugiej połowie 2011. 

Przynajmniej na rynku powierzchni biurowej w naszym kraju, gdzie nie dość, że obecnie rośnie ilość tej powierzchni oddawanej do użytku, to na dodatek zapotrzebowanie na nią jest rekordowe, szczególnie w Warszawie. A że sytuacja w stolicy jest wyznacznikiem dla trendów ogólnopolskich, nie dziwi 14 planowanych biurowców w Trójmieście, biurowy rozkwit Wrocławia i mocne, drugie w kraju, miejsce Krakowa pod względem wielkości rynku powierzchni biurowej. 
 
Fenomen
Skąd się bierze nadwiślański fenomen biurowy? Można powiedzieć, że właśnie z kryzysu, w którym – ku zaskoczeniu ministra Rostowskiego – polska gospodarka rośnie w niezłym, jak na te czasy, 3-proc. tempie. 
I to pomimo ograniczeń w dostępie do kapitału, którym banki znacznie ostrożniej obdzielają obecnie przedsiębiorców. Również koszty jego pozyskania stają się wyższe, przy bankowej marży sięgającej 2–3 proc. ponad stopy bazowe, co stanowi wzrost o około 1,5 proc. w porównaniu z czasem przedkryzysowym. Realnie, dla inwestorów oznacza to wzrost kosztów kredytu przynajmniej o 50 proc. Są specjaliści twierdzący, że drogi kredyt przyczynił się do wyczyszczenia rynku i usunął z niego słabych graczy, którzy musieli posiłkować się 80-proc. pożyczką bankową na inwestycję, by móc ją zrealizować. Obecnie to niemożliwe, a problemy z trudnymi kredytami takich inwestorów zostały rozwiązane – przez brak kredytu.
Gdy problem finansowania dotyka wszystkie rynki w Europie, poza ceną kredytu liczy się także atut stabilności i przewidywalności gospodarczej, którym Polska dysponuje, w przeciwieństwie do na przykład Grecji. 
Paradoksalnie, także niemal całkowity brak związków z Grecją działa poprzez kontrast na naszą korzyść. Na tle kraju, któremu Fitch znowu obniżył rating z CCC do jednego C, Polska ze swoim A minus w oczach inwestorów pozostaje dobrze zarządzaną oazą gospodarczego spokoju. 
 
Wyniki w oazie
A to przekłada się na zaufanie i pozytywne nastawienie inwestorów do Polski. Wystarczy spojrzeć na dane z roku 2011, w którym nastąpił znaczący, bo 28-proc. wzrost wartości transakcji we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych. Tu, z ogólnej kwoty 2,5mld euro aż 1,15 mld przypadło na sektor biurowy, co wymownie świadczy o rosnącej dynamice tego sektora. Do tego była to najwyższa od pięciu lat wartość transakcji dotyczących powierzchni biurowych – jak wynika z opracowania Jones Lang LaSalle. 
Tyle że choć te dane świadczą o ogromnej dynamice rynku, to nie wynikała ona wprost ze zwiększonej podaży nowych powierzchni biurowych, ale raczej z samej wielkości transakcji. Choć powierzchni biurowej nie brakowało, jednak na pewno nie było jej na rynku wystarczająco dużo. I najemcy musieli wybierać pomiędzy już istniejącymi budynkami a niewielką liczbą nowych powierzchni. 
Rok 2011 był okresem, w którym – na przykład w Warszawie – oddano do użytku najmniejszą ilość powierzchni biurowej od roku 1998. W stolicy powstało zaledwie 14 nowych budynków o łącznej powierzchni 120 000 m kw., podczas gdy w 2012 w budowie jest już 530 000 m kw., czyli ponad czterokrotnie więcej. Do najemców w roku 2012 trafi 300 000 m kw. Ze słabości 2011 roku zapewne wynika też fakt, że 38 proc. powstających powierzchni już zostało wynajęte. Co z kolei oznacza, że w tej branży kryzysu nie widać, nie słychać i nie czuć – trawestując słowa znanej piosenki. 
 
Siła korporacji
Międzynarodowe firmy, myśląc o Polsce w kontekście powierzchni biurowej, myślą przede wszystkim o Warszawie, ponieważ to stolicy dotyczy absolutna większość transakcji. W 2011 roku warszawskie transakcje dotyczyły 573 000 m kw., a regionalne – zaledwie 50 000 m kw. Dlatego, jeśli mówić o spektakularnym zakończeniu kryzysu, to miało ono miejsce na początku bieżącego roku, gdy kilka spółek grupy ING wynajęło 12 000 m kw., lokując się na ostatnich dziesięciu piętrach nowoczesnego budynku przy placu Unii w Warszawie. 
To także symboliczne odwzorowanie planów ekspansji międzynarodowych koncernów, które – wbrew pesymizmowi dotykającemu zachodnią część Europy – szukają swego miejsca w Polsce, współtworząc rosnący popyt na powierzchnie biurowe. Ma to swoje odzwierciedlenie w stawkach czynszowych, które w najlepszych warszawskich lokalizacjach sięgają 25–27 euro za metr i zgodnie z przewidywaniami analityków, pod koniec roku mają jeszcze wzrosnąć. Znikają powoli także promocje, ulgi i udział właściciela budynku w kosztach przeprowadzki, co do niedawna było częstą praktyką.
Ten trend, sugerujący tempo wzrostu najmu powierzchni biurowej o 10 proc. rocznie w perspektywie 2–3 lat, zaczyna także sprzyjać regionom, w których powoli rozwija się wynajem powierzchni biurowej z przeznaczeniem na centra usług biznesowych, które coraz chętniej są lokowane przez dużych graczy poza Warszawą. 
W ocenie Związku Liderów Sektora Usług Biznesowych, w ciągu najbliższych kilku lat zatrudnienie w branży tych usług, będące obecnie na poziomie 70 000 osób, wzrośnie do 100 000, co oznacza dalszy wzrost zapotrzebowania na takie powierzchnie, głównie w regionach. Potwierdzają to plany takich firm jak IBM, P&G czy Hewlett-Packard. O ile więc Warszawa pozostanie niekwestionowanym liderem rynku stricte biurowego, o tyle miasta regionalne mogą na opisywanej tendencji sporo zyskać.
Jednak w każdym ze scenariuszy kryzys w branży mamy już za sobą.

0.0
Tagi: gospodarka
Napisz pierwszy komentarz
mantra