ARTSERVIS sp. z o.o. logoTétris Poland logoAluprof S.A. logoDEVCO Sp. z.o.o. logoDom-Bud M. Szaflarski Spółka Jawna logoCOTEX Office Centre logoForbo Flooring Systems Polska logoFabryka Mebli Biurowych MDD logoGdańska Fundacja Przedsiębiorczości logoPodium Investment logoTorus logoAgrobex Sp. z o.o. logoVastint Poland Sp. z o.o. logoWEKTRA HOLDING Sp. z o.o. logoHAVRE Sp. z o.o. logoPorto Office A Sp. z o.o. logoMIX Biura Sp. z o.o. sp.k. logoUNIMOR Development S.A. logoVantage Development S.A. logoNowy Styl Group logoKinnarps Polska Sp. z o.o. logoINTER-MAR Stanisław Marzec logoPrzedsiębiorstwo Budowlane START logoFlowcrete Polska Sp. z o.o. logoINTER-BUD logoBałtyckie Centrum Biznesu Sp. z o.o. logoArt-Deweloper Sp. z o.o. logoSpectra Development logoINTERBIURO logoOlivia Business Centre logoCity Space logoKontor logoArchicom logoFYI Commercial Consulting logoBusiness House logo
Kuczek-Maruta Kancelaria Radców Prawnych logo

Jakie czynniki decydują o klasyfikacji budynku?

|
Przykład biurowca klasy A, Platinium w Warszawie
Przykład biurowca klasy A, Platinium w Warszawie
Biurowce są sklasyfikowane w trzech stopniach: A, B i C. Za najlepsze uznawane są obiekty klasy A, natomiast budynki klasy B i C w ogólnie przyjętym założeniu są mniej atrakcyjne.

 

Na pytanie Dlaczego taki podział? inwestorzy zazwyczaj odpowiadają, że A to gwarancja najwyższej jakości , natomiast klasy B i C przyznawane obiektom o niższym standardzie lub lokalizacją poza centrum. To pozornie proste rozróżnienie nie jest jednoznaczne i wymaga mimo wszystko kilku słów sprostowania.

Nie istnieje jeden, powszechnie obowiązujący standard klasyfikacji budynków biurowych. Inwestorzy sami wystawiają ocenę swoim nieruchomościom. Za główny wyznacznik klasy budynku uznaje się zazwyczaj jakość inwestycji lub lokalizację.

Opiniotwórcza w kwestii klasyfikacji budynków BOMA International uważa, że obiekty klasy A to takie nieruchomości, które mają najbardziej reprezentatywny wygląd, są dobrze wyposażone i skomunikowane, dostosowane do wyselekcjonowanej grupy najemców, posiadają najlepszą  lokalizację, zaś ich cena najmu przekracza średnią rynkową. Wśród czynników, które pojawiły się w różnych systemach klasyfikacji, można wymienić za WRCOG zapewnienie obsługi technicznej w biurowcu czy dostęp do dodatkowych punktów usługowych, np. pralni.

Wydaje się, że w Polsce nadal dominuje podejście, traktujące jako główne kryterium oceny lokalizację i infrastrukturę. Tą metodę zainicjowało IREM Polska w 2004 r., wprowadzając 11 wyznaczników klasy budynku. Ponadto organizacja przyjęła podział na ścisłe centrum, centrum i poza centrum oraz nowe, do 10 lat i powyżej 10 lat.

Na przeciwnym biegunie plasuje się CB Richard Ellis, który wspólnie z Rolfe Judd opublikował wytyczne, dotyczące klasyfikacji budynków biurowych. Zostały one zebrane w broszurze pt. Modern Office Standards: Polska (MOSP). CBRE na 1. miejscu stawia 20 kryteriów jakości (12 podstawowych i 8 opcjonalnych), natomiast lokalizację wyróżnia jako samodzielne kryterium. Podejście to preferuje szerokie grono deweloperów, działających na polskim rynku.

Budynki klasy B zazwyczaj spełniają podstawowe standardy. Te w dobrych lokalizacjach, w centrach miast lub dzielnicach biurowych, mogą konkurować z budynkami klasy A pod względem lokalizacji i ceny najmu. Dużą rolę w ich przypadku odgrywa kryterium wieku. Położony w centrum miasta budynek może otrzymać klasę B za gorszy standard wykończenia czy nieprzeprowadzenie stosownego remontu. Z kolei lepiej wyposażone obiekty klasy B, usytuowane na obrzeżach miast lub w mniej popularnych dzielnicach, często są atrakcyjniejsze pod względem jakości czy funkcjonalności.

Budynki klasy C cieszą się zainteresowaniem wśród firm, które nie potrzebują reprezentatywnej siedziby lub dysponują skromniejszym budżetem na wynajem lokalu. Mówiąc w uproszczeniu, są to takie nieruchomości, które odbiegają jakościowo, a często również cenowo, od budynków klasy A i B. Można zaliczyć do nich przestarzałe, niewyremontowane obiekty w gorszych lokalizacjach, jak również nieruchomości, zaadoptowane na potrzeby biura, ale pełniące pierwotnie inne funkcje i ograniczone z tego powodu pod względem architektonicznym.

Jak widać, klasyfikacja biurowców nie jest precyzyjna. Z tego powodu wielu inwestorów stosuje dodatkowe oznaczenia (plusy lub minusy), które mają wyróżnić ich nieruchomość na tle innych inwestycji. I tak budynki klasy B+ mają większy potencjał do osiągnięcia standardu, adekwatnego dla klasy A, zaś budynki klasy A+ wyróżniają się na tle innych obiektów kategorii A, np. posiadają dodatkowe certyfikaty.

Warto zadać sobie pytanie, co zrobić, aby skala ocen budynków biurowych była efektywniejsza, a przyjęte kryteria – bardziej przejrzyste. Klasyfikacja, w której priorytet ma lokalizacja, chociaż jest łatwiejsza w zastosowaniu, w praktyce okazuje się mniej precyzyjna. Mimo to wielu najemców jest skłonnych zapłacić wyższą stawkę za metr kwadratowy, aby mieć swoją siedzibę w prestiżowej, ogólnie rozpoznawalnej dzielnicy. Z drugiej strony przedsiębiorstwa z takich branż, jak IT większą wagę przywiązują do nowoczesnego wyposażenia budynku oraz dodatkowego zaplecza technicznego. Dlatego, decydując się na dany system klasyfikacji, warto uwzględnić potrzeby przyszłych najemców czy nabywców. Na uwagę zasługuje podejście CBRE, które pozwala na łączenie klas. Przykładowo, pod względem jakości biurowiec może kwalifikować się do najwyższej klasy A, ale już pod względem lokalizacji – tylko do klasy B.

Brak jednej, standaryzowanej klasyfikacji budynków wykorzystują inwestorzy, którzy nieraz zawyżają klasę biurowca, uwzględniając tylko wybrane, korzystne dla siebie parametry. Powinni pamiętać o tym najemcy, ponieważ oznaczenie klasy budynku może być zwodnicze i niekoniecznie świadczy o wysokim standardzie inwestycji. Z drugiej strony narzucenie ścisłych, międzynarodowych standardów mogłoby znacznie utrudnić realizację poszczególnych projektów. Ponadto klasyfikacja budynków zawsze powinna odbywać się z uwzględnieniem lokalnego rynku nieruchomości, a biurowce należy rozpatrywać w kontekście innych obiektów z danego obszaru.


2.0
Tagi: Klaster
Napisz pierwszy komentarz
mantra