Forbo pod logo

Klimat dawnych lat

|
Na zdjęciu Bazar
Komercyjna rewitalizacja starych i zabytkowych budynków stała się inwestycyjnym kierunkiem przynoszącym zarówno korzyści finansowe i wizerunkowe.

Z tych pierwszych korzystają inwestorzy, z tych drugich włodarze miast i poszczególnych dzielnic,  czy okolic, których prestiż dzięki rewitalizacji się podnosi. Zachęceni sukcesem komercjalizacji Pałacu Młodziejowskiego w Warszawie uznanego za jedno z najlepszych przedsięwzięć roku 2011, inwestorzy poszukują  podobnych obiektów oraz starych kamienic w centrach dużych miast i są gotowi sporo w nie zainwestować.

Jest to odpowiedź na zapotrzebowanie rynku, który najmocniej domaga się powierzchni o wysokim standardzie w reprezentacyjnych budynkach  w ścisłym centrum. A ponieważ takich projektów jest niewiele, najemcy są gotowi bardzo dobrze za nie zapłacić. Przynajmniej w Warszawie.

W Poznaniu jest trochę inaczej, co pokazuje przykład dwóch udanych rewitalizacji; hotelu Bazar, który ma swoją część biurową i docenionego nagrodą projektu L2 – rewitalizacji budynku z początku XX wieku znajdującego się w śródmiejskiej dzielnicy Wilda.

Bazar Poznański
Hotel Bazar to budynek historyczny, zbudowany w połowie XIX wieku i zrujnowany w 70% podczas drugiej wojny. Po  wojnie użytkownikiem budynku położonego w samym centrum miasta był państwowy Orbis, który zwrócił go prawowitym właścicielom na początku lat 90. Remont części biurowo-handlowej  budynku trwał 7 lat i zakończył się w roku 2002. Obecnie właściciele kończą remont części hotelowej. Jak pokazują zdjęcia i dokumentacja, fasada części biurowej była najlepiej zachowanym elementem budynku, który w głębi po prostu się zapadł i nie został przez Orbis odtworzony. Ale ponieważ Bazar jest zabytkiem, nie można było go zwyczajnie wyburzyć i zbudować nowej budowli, lecz należało go odbudować pod nadzorem konserwatora zabytków.
Przez pięć lat wzmacnialiśmy fundamentu i przemurowywaliśmy ściany – wyjaśnia Jędrzej Twardowski, szef Spółki Akcyjnej Bazar Poznański. – Problem polegał na tym, że niektórych prac nie da się zrobić szybko. Firma finansowała odbudowę ze środków uzyskanych  dzięki uruchamianym kolejno w Bazarze powierzchniom komercyjnym, rzadko korzystając z kredytu. Właściciele wiedzą, że zainwestowali więcej niż w budowę porównywalnego nowego obiektu, ale wiedzą też, że udało im się stworzyć miejsce o niepowtarzalnym klimacie, co ma swoją wartość rynkową.

Na 4 kondygnacjach i 3.100 metrach powierzchni znalazło swoje miejsc kilkanaście firm, z reguły wynajmujących kilkusetmetrowe biura, oddzielone od wspólnego korytarza osobnym wejściem. Cały biurowiec wyposażony jest w nowoczesną infrastrukturę medialną, monitoring i całodobową obsługę portierską , co gwarantuje bezpieczeństwo, a wnętrza wykończone są w wysokim standardzie. Intencją właścicieli było zachowanie, a czasem i odtworzenie możliwie wielu detali architektonicznych i fragmentów starych murów, co pozwoliło stworzyć klimat biurowca. Nie było ich zamiarem – jak twierdzą – staranie się o status biurowca klasy A, lecz stworzenie biurowca przyjaznego pracującym w nim ludziom. Stąd dbałość o wszystkie detale wykończania wnętrz.  Z tego powodu została też zamontowana, pomimo problemów, centralna klimatyzacja, dzięki czemu  wentylowane są  wszystkie pomieszczenia, a ciepło lub chłód są odzyskiwane. Nie przeszkadza to w otwieraniu okien, dzięki czemu pracownicy nie czują się w biurze jak w klatce – mówi Twardowski.  Zamontowano również luksusowe windy, co natychmiast zwróciło uwagę zagranicznych firm, a do tego wybudowano podziemny garaż na 70 miejsc – co w oczach kadry menedżerskiej najemców jest atutem nie do przecenienia.  W niektórych pomieszczeniach zamontowano też parkiety, a poszczególne segmenty biurowe są oddzielone osobnymi drzwiami.

Jakim atutem może być poczucie komfortu, jest przykład duże firmy audytorskiej, która z Bazaru wyprowadziła się do najbardziej nowoczesnego biurowca w Poznaniu. Po niedługim czasie Twardowski odebrał telefon z prośbą o umożliwienie firmie powrotu do starych murów. Ten komfort nie przekłada się jednak – w przeciwieństwie do Warszawy – na jakąś zawrotną cenę wynajmu metra kwadratowego, która oscyluje wokół 50-60zł netto, przy cenie 60-70zł za metr kwadratowy w  biurowcu  klasy A. Ale być może między innymi dzięki temu Bazar jest w stu procentach wynajęty na najbliższe 10 lat.

L2 i PLP
Ten niewielki powierzchniowo projekt (960 m kw.) odzwierciedla trend rewitalizacyjny w dzielnicy przylegającej do centrum Poznania, dobrze z nim skomunikowanej, lecz uznawanej dotąd za nieatrakcyjną i mało reprezentacyjną.  Większość biur na poznańskiej Wildzie mieści się w kamienicach, co niesie wiele niedogodności. Projekt firmy PLP Inwestycje polega na całkowitej przebudowie wnętrza dwóch ciekawych architektonicznie neoklasycznych budynków, które do siebie przylegają. W efekcie powstały powierzchnie komercyjne wielkości od 35 do 130 m kw., które bardzo szybko znalazły 12 najemców wśród małych i średnich przedsiębiorców.  Inwestor uznał,  że ta grupa, pomijana przez wielkich deweloperów, stanowi  niszę do której warto dotrzeć.  Dlatego sporządził nawet na swe potrzeby portret psychologiczny przyszłego najemcy.

Oprócz lokalnych przedsiębiorców swoją przestrzeń w L2 znalazł klub jogi i popularna kawiarnia, która się przeniosła na Wildę z centrum miasta. Na tym nam zależało – wyjaśnia Marcin Lewandowski z PLP – by to miejsce nie tylko przynosiło dochód, ale by miało swoją nietypową atmosferę i żyło przez większą część doby. Projekt od początku był niskokosztowy i zakładał  remont z przebudową budynku, bo tu – w przeciwieństwie do Bazaru – całkowita rozbiórka budynku i budowa nowego od podstaw byłaby dla inwestora nieopłacalna. Trochę pomógł nam przypadek, bo działka była w 80% zabudowana – i tak zostało. Na to, przy nowej inwestycji nie uzyskalibyśmy zgody.

Pomysł okazał się strzałem w dziesiątkę. Jak się okazuje, jest spora grupa tych, którzy nie potrzebują drogiego biura w centrum, całodobowej ochrony, monitoringu i portiera ale gotowi są zapłacić 25-30 zł za m kw. za dobrą lokalizację w śródmieściu, z możliwością zaparkowania samochodu.  Atutem miejsca jest także willowa zabudowa okolicy i bliskość ważnych szlaków komunikacyjnych miasta.  Największym problemem był taki podział budynku, by wszystkim najemcom umożliwić swobodne funkcjonowanie i odpowiednią ilość dziennego światła. Inwestor dyskutował także z konserwatorem miejskim na temat płotu i koloru ścian, ponieważ cała dzielnica znajduje się pod nadzorem tego ostatniego.

Choć L2 nie  jest inteligentnym budynkiem ze sterowanym elektronicznie systemem ogrzewanie, dla najemców nie jest to najważniejszym elementem powierzchni biurowej, która wyposażona została  we wszystkie standardowe media niezbędne do pracy.  I w specyficzny klimat, który wedle Lewandowskiego ma swoją rynkową wartość.  Rzeczywiście  - oddany z początkiem roku 2012 już staje się ważnym lokalnym adresem, ożywiającym tę część dzielnicy.  Stojący kilka przecznic dalej duży, nowoczesny biurowiec z trudem znajduje najemców.
 


0.0
Tagi:
Napisz pierwszy komentarz
CubiForms
mantra