Przesterzenie biurowe na sprzedaż i wynajem

Gdzie i jak budować biura, żeby nie zmarnować potencjału polskich miast

|
Dr inż. arch. Katarzyna Zawada-Pęgiel
Dr inż. arch. Katarzyna Zawada-Pęgiel
W biurach pracuje obecnie kilka milionów Polaków. Model pracy zdalnej może jedynie w niewielkim stopniu zmniejszyć popyt na nieruchomości komercyjne. Będziemy ich nadal potrzebować, a jednocześnie w centrach miast mamy coraz mniej wolnych gruntów. Czy to sytuacja bez wyjścia? Nic bardziej mylnego.

Czy miasta mogą „rozlewać się” na obrzeża, jeśli będzie to dobrze rozplanowane?

Odwrotnie – miasta powinny być zwarte, w myśl zasad zrównoważonego rozwoju. Obecnie zyskuje na popularności koncepcja tzw. miasta 15-minutowego, w którym mieszkańcy, idąc lub jadąc rowerem, mogą zaspokoić podstawowe potrzeby w bezpośrednim sąsiedztwie od swojego miejsca zamieszkania. W dużych miastach koncepcja ta może być realizowana poprzez wytwarzanie lokalnych centrów podbudowanych usługami, w których swoje miejsce może mieć również funkcja biurowa, choćby w postaci biur coworkingowych. Wielofunkcyjność przedmieść jest jedyną alternatywą dla suburbanizacji miast.

Obecnie, zauważalne są tendencje do kształtowania osiedli mieszkaniowych w „dobrych” lokalizacjach, czyli wykorzystujących już istniejące zasoby. Jednakże zauważalne są także próby tworzenia zespołów mieszkaniowych uwzględniających różne funkcje.

Czy funkcja biurowa i usługowa muszą dziś niejako dogonić tę mieszkalną?

Funkcja biurowa nie jest uciążliwa dla otoczenia, dlatego może być łączona z pozostałymi funkcjami tj. mieszkalnictwem, czy usługami. W Polsce mamy wiele obszarów poprzemysłowych, zdegradowanych, które można przekształcić na wielofunkcyjne zespoły, mając na uwadze zapewnienie użytkownikom dobrej dostępności i multifunkcyjności. Oprócz wielofunkcyjnej przebudowy dzielnic na styku ze śródmieściem nadal następuje nasycanie śródmieść poprzez dopełnienie struktury pojedynczymi realizacjami biur z usługami w parterach.

Jednak w niektórych miastach np. w londyńskim City biurowce zdominowały historyczne centrum. Biura znajdują się zarówno w zaadaptowanych kamienicach, jak i w nowych obiektach biurowych o zróżnicowanych gabarytach i formach tworząc przypadkowe relacje przestrzenno-kompozycyjne.

Innym sposobem lokalizacji biur jest realizowanie parków biurowych zarówno w zewnętrznych obszarach miasta, jak i poza miastem, zazwyczaj w zieleni. Początkowo realizowane jako monofunkcyjne, stopniowo zwiększają swoją ofertę usługową. Są dobrze skomunikowane z centrum miasta, w sąsiedztwie szybkich, wylotowych arterii komunikacyjnych, kolei, lotniska, czyli cechuje je bardzo dobra dostępność.

Czy w takim razie tworzenie biurowych dzielnic, jak ma to miejsce np. w obrębie warszawskiego Mokotowa, jest dobre dla wszystkich użytkowników miejskiej przestrzeni?

W tym przypadku mamy do czynienia stricte z przebudową tkanki poprzemysłowej w kierunku funkcji biurowej. Jednakże ze względów przestrzenno-funkcjonalnych ta dzielnica biznesowa jest anty-przykładem przebudowy terenów zdegradowanych. Brak całościowej koncepcji rozwoju dzielnicy i zabudowa pojedynczych działek biurowcami skutkuje brakiem przestrzeni publicznych, funkcji towarzyszących, funkcji kultury, usług mieszkaniowych. Dodatkowo tak duża ilość biur (ponad milion metrów kwadratowych) spowodowała duże natężenie ruchu kołowego. Dzielnica funkcjonuje tylko w określonych porach dnia (nasilenie ruchu i ożywienie następuje w okresach rozpoczynania i kończenia pracy). Monofunkcyjność powoduje, że w godzinach popołudniowych w tego typu dzielnicy nie ma użytkowników przestrzeni.

Taką przestrzeń można zatem uznać za zmarnowaną?

Biorąc pod uwagę społeczne aspekty kształtowania miast, można stwierdzić, że tak. W Polsce przebudowa zdegradowanych terenów często dokonuje się na zasadzie indywidualnych realizacji, a nie skoordynowanego całościowego planu przebudowy dzielnicy. Oczywiście nie jest to łatwy i szybki proces, ale jak wskazują zachodnie realizacje tego typu, nie jest niemożliwy. Osiągnięcie zamierzonego efektu przestrzennego to długa droga przygotowawcza i koordynacyjna z aktywnym zaangażowaniem władz miejskich. Organizacja całego przedsięwzięcia (prowadzona przez powołane do tego celu jednostki lub niezależne agencje) obejmuje zagadnienia prawne, własnościowe, ekonomiczno-społeczne i inne oraz wymaga prowadzenia negocjacji, uzgodnień i opiniowania przez różne gremia, współpracy z inwestorami, społecznością lokalną itd. Obejmuje także wiele opracowań o charakterze technicznym i przestrzennym, od zarysu koncepcji, do szczegółowych projektów realizacyjnych.

Czyli na naszym rodzimym rynku jest za dużo spontaniczności.

Tak, można by powiedzieć, iż brakuje konkretnych rozwiązań całościowych. Jednakże i wśród takich niekoordynowanych działań można znaleźć obecnie realizowane przykłady zespołów biurowych, które uwzględniają wielofunkcyjność i tworzenie przestrzeni miejskich (np. na Warszawskiej Woli).


0.0
Tagi:
Dodaj nowy komentarz
Komentarze 1
Dave :
Bardzo ciekawy artykuł , dobra diagnoza rozwoju miast w kierunku zaplanowanego, zrównoważonego rozwoju.
23 grudnia 2021 16:40