Przesterzenie biurowe na sprzedaż i wynajem

Gdzie i jak budować biura, żeby nie zmarnować potencjału polskich miast

|
Dr inż. arch. Katarzyna Zawada-Pęgiel
Dr inż. arch. Katarzyna Zawada-Pęgiel
W biurach pracuje obecnie kilka milionów Polaków. Model pracy zdalnej może jedynie w niewielkim stopniu zmniejszyć popyt na nieruchomości komercyjne. Będziemy ich nadal potrzebować, a jednocześnie w centrach miast mamy coraz mniej wolnych gruntów. Czy to sytuacja bez wyjścia? Nic bardziej mylnego.

Z raportu Walter Herz wynika, że na ośmiu rynkach regionalnych w Polsce powstaje już dwa razy więcej powierzchni biurowych niż w stolicy. Czy zatem notuje ona mniejsze zainteresowanie, czy może po prostu ma mniejsze możliwości?

Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź, Bydgoszcz i Toruń to ośrodki, w których swoje siedziby mają koncerny globalne i ponadnarodowe, które osiągają korzyści lokalizacyjne wynikające głównie z poziomu kosztów, wykształcenia pracowników oraz rozwinięcia infrastruktury telekomunikacyjnej i transportowej. Najbardziej atrakcyjnym miejscem lokalizacji funkcji biurowej, ze względów koncentracji funkcji administracyjnych i instytucji rządowych, niezaprzeczalnie jest stolica kraju. Atrybut ten jest magnesem przyciągającym wiele firm. Jednakże mniejsze rynki biurowe są tak samo atrakcyjne, jak Warszawa.

Wzrost powierzchni biurowych na rynkach regionalnych m.in. w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu może wynikać z lokalizowania firm outsourcingowych obsługujących biznes, firm z branży technologii informacyjnej, telekomunikacji, transportu, spedycji i logistyki oraz handlu elektronicznego. Regionalne miasta posiadają świetną kadrę absolwentów lokalnych uczelni, cechuje je innowacyjność (w ponad 100 centrach usług wspólnych, prowadzone są najbardziej zaawansowane procesy IT oraz działalność badawczo-rozwojowa). Poza tym koszty budowy i eksploatacji są znacznie niższe na tych mniejszych rynkach, podobnie jest z płacami dla pracowników. Wzrostu zasobów biurowych można upatrywać także w realizacji centrów miejskich np. w Projekcie Nowego Rynku w Poznaniu, gdzie powstaje nowoczesna powierzchnia biurowa. To zjawisko wskazuje, iż wzrasta świadomość potencjału, jaki drzemie w regionalnych miastach i jak znacząca może być funkcja biurowa w rozwoju i kształtowaniu miast.

Ale Warszawa w dalszym ciągu będzie pożądaną lokalizacją biurową.

Tak, w Warszawie sukcesywnie zwiększają się i będą zwiększać się zasoby biurowe. Obecnie pewne wahania w kwestii popytu najmu to efekt ograniczeń, jakie wystąpiły w wyniku pandemii COVID-19. Część firm generując oszczędności, zmniejszyła swoją powierzchnię wynajmu przestrzeni biurowych, co może spowolnić przyszłe inwestycje. Natomiast zmian należy upatrywać w redefinicji modelu pracy, zarówno jej trybu – na rzecz pracy hybrydowej, dopasowania się do potrzeb pracowników (uwzględniając relacje społeczne, kontakt z naturą itp.), tworzenia elastycznej powierzchni biurowej, jak i projektowania wielofunkcyjnych obiektów i zespołów, gdzie funkcja biurowa będzie zintegrowana z innymi funkcjami.

A co z rozwojem funkcji biurowej w mniejszych miejscowościach?

W mniejszych miejscowościach wynajem powierzchni biurowych waha się w granicach 1-5 tys. mkw., w większości są to przestrzenie od 100 do 500 mkw. Funkcja biurowa związana jest z lokalnymi firmami, jednakże niższe koszty inwestycyjne i pojawiający się trend miejsca pracy zlokalizowanego blisko miejsca zamieszkania daje szansę na rozwój biur coworkingowych i oddziałów satelitarnych firm z sektora usług zewnętrznych.

Analizując nowoczesną przestrzeń biurową, można zauważyć trzy tendencje: wynajem małych przestrzeni biurowych w modernizowanych kamienicach w śródmieściu (do kilkudziesięciu mkw.), budowę nowych obiektów (pojedyncze realizacje do 10 tys. mkw.) lub rewitalizację starszych budynków biurowych bądź przemysłowych. Ten ostatni kierunek wydaje się korzystną alternatywą dla nowych inwestycji. Wiele firm, szukając prestiżowej lokalizacji, miejsca z historią, a także pragnąc się wyróżnić na tle konkurencji, dostrzega potencjał, jaki drzemie w rewitalizowanych budynkach poprzemysłowych. Wielofunkcyjna przebudowa terenów poprzemysłowych zyskuje na popularności wśród inwestorów i wynajmujących. Jest także korzystna ze społecznego punktu widzenia – wielofunkcyjny zespół może stać się nowym miejscem koncentracji życia jego mieszkańców, przy zachowaniu tożsamości miasta.

Podsumowując: co decyduje o uznaniu danej lokalizacji za korzystną pod budowę biurowca?

To wymaga określenia, z jakiego punktu widzenia patrzymy: ze strony dewelopera, inwestora czy organów zarządzających miastem w ramach interesu społecznego. Jeżeli patrzymy ze strony dewelopera nastawionego na zyski, to istotne są m.in. koszty zakupu działki, warunki zabudowy, rozmieszczenia infrastruktury technicznej, dobra dostępność zarówno transportu zbiorowego, jak i indywidualnego, sąsiedztwo – atutem jest wielofunkcyjność zabudowy, prestiż miejsca, walory widokowe, kompozycyjne itd.

Natomiast ja bym odwróciła trochę to pytanie… nie jaka lokalizacja jest korzystna, a gdzie lokalizować, by było z korzyścią dla wszystkich zainteresowanych. W interesie miasta jest pozyskanie nowych miejsc pracy, ale także ochrona wartości kulturowych i historycznych. Dlatego niezbędne są działania dotyczące koordynacji realizowanych obiektów i zespołów biurowych. W tej sytuacji należy rozpocząć od opracowania koncepcji uwzględniających interes publiczny miasta i prywatny inwestorów.

Zatem gdzie w ciągu najbliższych lat będą powstawać biura?

Z pewnością kontynuowana będzie tendencja tworzenia miasta zwartego, zarówno jeśli chodzi o Warszawę, jak i miasta regionalne. Dlatego w większości najbardziej pożądanymi lokalizacjami pod budowę biur będą grunty znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie śródmieścia, tereny poprzemysłowe, pokolejowe, zdegradowane oraz wspomniane już wcześniej nowe wielofunkcyjne centra o dominującej funkcji biurowej Takie miejsca mogą być zalążkiem nowej tożsamości miasta w jego aktywizowanych obszarach.


0.0
Tagi:
Dodaj nowy komentarz
Komentarze 1
Dave :
Bardzo ciekawy artykuł , dobra diagnoza rozwoju miast w kierunku zaplanowanego, zrównoważonego rozwoju.
23 grudnia 2021 16:40