Forbo pod logo

Problemy najemców - jak wybrać biuro?

Wizualizacja biurowca Alchemia w Gdańsku
Wizualizacja biurowca Alchemia w Gdańsku
Przed wyborem powierzchni biurowiec warto przeprowadzić dogłębną, zróżnicowaną analizę, zarówno danych technicznych, jak i kosztów.

Problem w wyborze odpowiedniej powierzchni może pojawić się, ponieważ deweloperzy, dążąc do zwiększenia swojej konkurencyjności, manewrują danymi i kosztami w taki sposób, który utrudnia obiektywne porównanie dostępnych ofert.

Nowoczesne powierzchnie biurowe to wieloskładnikowe czynsze, skomplikowane umowy, długoletnie i mało elastyczne zobowiązania oraz trudne, specjalistyczne tematy związane z technicznym wyposażeniem budynku. Wysokość bazowej stawki czynszu niewiele tak naprawdę mówi o całkowitych, realnych kosztach najmu. Może się okazać, że korzystna różnica w cenie czynszu za m kw. wynosząca nawet 2-3 EURO, w ogólnym rozrachunku wcale nie przyniesie najemcy oszczędności – mówi Mariusz Wiśniewski, Szef biura CBRE w Gdańsku.

Należy pamiętać, iż bazowa stawka czynszu, który stanowi największą część składową ponoszonych kosztów, nie odzwierciedla realnie ponoszonych wydatków.

Najemcy często widzą tylko liczby, np. 11 EURO za m kw. w jednym budynku i 13 EURO w drugim, ale rzadko zastanawiają się, co się tak naprawdę z tym wiąże. Wynajmując pozornie tańsze biuro, słono płacą później za jego eksploatację – podkreśla Maciej Brożek z firmy Torus, będącej deweloperem gdańskiej Alchemii.

Tańsze powierzchnie biurowe często w efekcie stają się droższymi, gdyż najemca musi zapłacić wyższe opłaty eksploatacyjne oraz dodatkowe, czasem ukryte koszty. Deweloperzy czasami wprowadzają swoich klientów w błąd głównie w kwestii zakresu opłat eksploatacyjnych, zachęt finansowych, a także standardu budynków. Dzieje się tak głównie na etapie wyboru lokalizacji, gdzie trudno osobie bez doświadczenia porównać poszczególne opcje oferowane przez podobnej klasy budynki – mówi Mariusz Wiśniewski.

Gdzie szukać prawdziwych kosztów?

Jak więc podejść do kwestii wyboru powierzchni biurowej? Na pewno należy zrobić więcej, niż tylko porównać wysokość opłat stałych, czyli czynszu i tzw. service charge. Należy bezwzględnie porównywać te same produkty w budynkach, a nie stawki. Przeanalizować najpierw wyjściowy standard deweloperski i kwotę budżetu dodatkowego, jaki będzie potrzebny, potem metraż i efektywność powierzchni – komentuje Robert Karniewski, dyr. regionalny w Colliers International.

Podczas najmu powierzchni w nowoczesnym biurowcu, najemca musi liczyć się z opłatami związanymi z utrzymaniem obiektu, takimi jak ubezpieczenia, podatki czy też opłaty techniczne. Niektórzy deweloperzy jednak, chcą uczynić swoją ofertę pozornie atrakcyjniejszą, nie uwzględniają w opłatach eksploatacyjnych pewnego zakresu prac, na przykład serwisu maszyn i urządzeń czy przeglądów instalacji. Później koszty te dodatkowo obciążają najemcę na osobnych fakturach. Istotnym jest również zwrócenie uwagi na udział w kosztach wspólnych, który może być przedstawiany w rożny sposób. Ważne są opłaty związane z ogrzewaniem i chłodzeniem, jak mówi Mariusz Wiśniewski -  Najczęściej właściciele budynków nie wliczają do opłat tych kosztów, co może niemiło zaskoczyć nieświadomego klienta rachunkiem w wysokości większej nawet o. 3-4 PLN/mkw. miesięcznie. Warto zwrócić uwagę, iż często podział między najemcami może nie odzwierciedlać faktycznego zużycia. Najlepiej zdecydować się na indywidualne liczniki, co pozwoli płacić za rzeczywiste zużycie. Podczas analizowania oferty, warto także zwrócić uwagę, jakie stawki za energię elektryczną oferują deweloperzy, gdyż może się ona różnić od tego, co wynegocjowali z dostawcą nawet o 30 proc.

Biurowy standard

Podczas podejmowania decyzji o zakupie, nie należy również zapominać o standardzie budynków, który może być podobny jedynie na pierwszy rzut oka. Istotne jest zwrócenie uwagi na wykończenie powierzchni. Kontrybucja finansowa, czyli udział dewelopera w kosztach tzw. dodatkowych ulepszeń powierzchni, również w żadnym przypadku nie powinna być rozpatrywana przez pryzmat wysokości przeznaczonych na to kwot, gdyż wielu deweloperów w standardzie przekazuje powierzchnie np. bez podłóg technicznych i podwieszanych sufitów – mówi Mariusz Wiśniewski. Często kontrybucja na poziomie 200 euro na mkw. brzmi atrakcyjniej inż 50 euro na mkw. w innej ofercie, lecz może oznaczać, iż ta pozornie dająca mniej pozwoli wprowadzić się na powierzchnię wykończoną „pod klucz”. Najemcy często finalnie akceptują oferty zawierające największe kontrybucje finansowe, a zwykle jest to sukcesem na krótką metę - zauważa Robert Karniewski.

W tym aspekcie konieczne jest również zwrócenie uwagi na aspekty techniczne, takie jak kategoria okablowania, energooszczędność oświetlenia czy wydajność systemów wentylacyjnych.

Spytaj eksperta

Dobrym wyjściem z sytuacji, w której najemca nie zna się na rynku nieruchomości, jest udanie się do wykwalifikowanego doradcy. Będzie on w stanie obiektywnie ocenić zalety i wady poszczególnych budynków i dopasować poszukiwaną powierzchnię do indywidualnych wymagań firmy. Dane CBRE mówią, iż oszczędności wygenerowane przez najemców poszukujących powierzchni z pomocą doradcy mogą sięgać nawet 0,25 mln euro rocznie.

Analizy tego typu dostarczają również niektórzy deweloperzy.  Analiza kosztowa przygotowana we współpracy z klientem wykazała, że wynajęcie powierzchni w jednym z naszych budynków, mimo niemal dwukrotnie wyższej stawki czynszu, przyniesie finalnie zbliżony poziom kosztów, w stosunku do ponoszonych obecnie w starym obiekcie o niskim standardzie. Zadecydowała o tym znacznie mniejsza, ale bardziej efektywna powierzchnia i zdecydowanie niższe koszty eksploatacji – mówi Maciej Brożek z firmy Torus.


0.0
Dodaj nowy komentarz
Komentarze 2
K.N. :
Faktycznie można się łatwo naciąć. Najłatwiej mają duże korporacje, które maja własne działy dotyczące nieruchomości. nie wiem, czy bym się zdecydował na pomoc doradcy, ale na pewno byłoby to pomocne. ciekawe tylko, ile za takie rady sobie liczą
14 czerwca 2013 15:58
R :
Firmy doradcze takie jak CBRE, Shrman Chrch, JLL Colliers nie pobierają opłat od najemców tyko od właściciela obektów. To taki rynkowy standart
12 lipca 2016 15:13
CubiForms
mantra