Flowcrete Polska Sp. z o.o. logoOlivia Business Centre logoCOTEX Office Centre logoINTER-MAR Stanisław Marzec logoGdańska Fundacja Przedsiębiorczości logoPorto Office A Sp. z o.o. logoPrzedsiębiorstwo Budowlane START logoTorus logoMIX Biura Sp. z o.o. sp.k. logoDom-Bud M. Szaflarski Spółka Jawna logoForbo Flooring Systems Polska logoINTER-BUD logoHAVRE Sp. z o.o. logoPodium Investment logoARTSERVIS sp. z o.o. logoFabryka Mebli Biurowych MDD logoUNIMOR Development S.A. logoDEVCO Sp. z.o.o. logoNowy Styl Group logoArt-Deweloper Sp. z o.o. logoAluprof S.A. logoArchicom logoINTERBIURO logoVantage Development S.A. logoWEKTRA HOLDING Sp. z o.o. logoTétris Poland logoKinnarps Polska Sp. z o.o. logoVastint Poland Sp. z o.o. logoBusiness House logoSpectra Development logoAgrobex Sp. z o.o. logoBałtyckie Centrum Biznesu Sp. z o.o. logoKontor logoCity Space logoFYI Commercial Consulting logo
Kuczek-Maruta Kancelaria Radców Prawnych logo

Transakcje typu pre-let – czy są bezpieczne dla najemcy?

Artykuł

|
Półwiejska 2
Półwiejska 2
Zawarcie umowy na wczesnym etapie budowy biurowca ma swoje dobre strony – najemca może swobodnie wybrać powierzchnię i jej konfigurację, ma też szansę na większe upusty.

Transakcja pre-let to najem powierzchni biurowej, który strony uzgadniają, zanim jeszcze biurowiec zostanie wybudowany. Zawarcie umowy na wczesnym etapie budowy biurowca ma swoje dobre strony – najemca może swobodnie wybrać powierzchnię i jej konfigurację, ma też szansę na większe upusty. Taka transakcja łączy się jednak z ryzykiem, ponieważ najemca decyduje się na najem czegoś, co jeszcze nie istnieje, a nawet najlepsza umowa nie spowoduje, że biurowiec zostanie wybudowany w terminie i w planowanej jakości, a umowne prawo odstąpienia czy kary umowne nie zastąpią wieloletniej transakcji, na którą obie strony liczyły. Z pewnością jednak odpowiednio „szczelna” umowa będzie motywować wynajmującego do jej prawidłowego wykonania, a w razie niepowodzenia najemca będzie mógł się wycofać i dochodzić rekompensaty.

 

Umowa zawierana podczas transakcji pre-let reguluje wiele dodatkowych kwestii i jest bardziej skomplikowana od umowy najmu już istniejącego lokalu biurowego. Cechą charakterystyczną transakcji pre-let jest bowiem uzgodnienie wszystkich warunków prawnych i finansowych docelowego najmu oraz jednoczesne doprecyzowanie mechanizmów ewentualnego wycofania się z umowy na etapie deweloperskim.

 

Przede wszystkim kontrahenci muszą rozstrzygnąć, jaki rodzaj umowy wybrać. Do wyboru jest kilka możliwości, na przykład umowa przedwstępna zobowiązująca do zawarcia w przyszłości docelowej umowy najmu albo warunkowa umowa najmu, czy też umowa najmu bezwarunkowa, ale wprowadzająca mechanizm jednostronnego wycofania się poprzez odstąpienie, jeśli inwestycja nie zostanie dokończona w określonym terminie; można też zastosować jakieś połączenie powyższych modeli prawnych. Każda z wymienionych ścieżek jest trochę inna w szczegółach prawnych, ale zasada jest dość podobna – chodzi o relację prawną, którą można rozwiązać, jeśli inwestycja się nadmiernie przedłuży lub w ogóle zostanie zaniechana. Konieczne są tu precyzyjne zapisy wskazujące punkty kontrolne (zakończenie poszczególnych etapów budowy, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie), określające, z jakich uprawnień najemca może skorzystać, precyzujące jego roszczenia odszkodowawcze.

 

Nawet jeśli budowa zakończy się terminowo, potencjalnie sporną sprawą może być jakość nowo wybudowanego lokalu – pod tym względem umowy najmu w tych transakcjach zbliżają się do umów deweloperskich sprzedaży lokali. Z doświadczenia wiadomo, że w nowych budynkach w pierwszym okresie używania pojawiają się drobne usterki, a czasem niestety zdarzają się poważne wady budowlane. Zapobiegliwi najemcy często uznają, że ogólne regulacje prawa cywilnego, dotyczące rozkładu obowiązku napraw, czy też przydatności lokalu do umówionego użytku, są niewystarczające, stąd też w umowach najmu pojawiają się dokładne ustalenia w zakresie weryfikacji jakości lokalu przy jego wydaniu i prawa najemcy do odmowy przyjęcia go w razie stwierdzenia uchybień jakościowych oraz związanych z tym sankcji prawnych wobec wynajmującego. Często szczegółowo reguluje się terminy usuwania przez wynajmującego dalszych usterek lub też skutki prawne ujawniających się wad budowlanych, które ograniczają albo wręcz uniemożliwiają najemcy zamierzone korzystanie z lokalu.

 

Kolejną ważną kwestią dla najemcy przystępującego do transakcji pre-let jest powierzchnia lokalu, która na etapie zawierania umowy jest określana na podstawie projektu, natomiast po wybudowaniu lokalu może okazać się nieco inna. Umowa najmu powinna regulować skutki prawne takiej sytuacji, przy czym postanowienia te mogą być inne dla powierzchni większej od umówionej i inne dla powierzchni mniejszej, a uprawnienia stron (najemcy i wynajmującego) nie muszą być symetryczne. Wśród przykładowych rozwiązań chroniących najemcę można wskazać limit wzrostu powierzchni („dodatkowa” powierzchnia powyżej limitu nie generuje dodatkowego czynszu), postanowienia o rozliczaniu czynszu zgodnie z faktyczną powierzchnią, jeśli jest ona mniejsza od planowanej, czy też klauzulę odstąpienia od umowy, jeśli lokal okaże się za mały na potrzeby najemcy.

 

Odroczenie w czasie faktycznego rozpoczęcia korzystania z lokalu biurowego powoduje, że trzeba także adekwatnie dostosować regulacje związane z ustanowieniem zabezpieczeń, wydaniem lokalu i innymi przygotowawczymi obowiązkami obu stron. Częstą praktyką jest powiązanie obowiązku przedłożenia uzgodnionych zabezpieczeń z postępami budowy albo z przystąpieniem do prac w zakresie dostosowania budowanej powierzchni do indywidualnych potrzeb najemcy, z jednoczesnym uwarunkowaniem wydania lokalu najemcy tym, że wszystkie zabezpieczenia zostały przez niego prawidłowo ustanowione.

 

Powyższe przykłady wskazują, że transakcja pre-let wymaga przemyślanych rozwiązań prawnych, dających konieczną elastyczność wobec sytuacji rozciągniętej w czasie i uzależnionej od zewnętrznych okoliczności, a jednocześnie zapewniających ochronę najemcy, który nie ma wpływu na przebieg i jakość procesu inwestycyjnego.

 


0.0
Napisz pierwszy komentarz
mantra