Forbo pod logo

Czy powierzchnia to lokal? Najem nietypowych obiektów.

Artykuł

|
Podczas wynajmu pomieszczeń, które nie są wydzielonymi architektonicznie lokalami, pojawia się pytanie, które regulacje kodeksu cywilnego dotyczące najmu należy stosować.

Komercyjny najem w budynkach przeznaczonych na działalność biurową, handlową czy usługową nie zawsze dotyczy wydzielonych architektonicznie lokali. Często transakcja dotyczy otwartej powierzchni handlowej, całego budynku, albo pomieszczenia z dostępem do wspólnych sanitariatów i pomieszczeń socjalnych.

 

Pojawia się wtedy pytanie, które regulacje kodeksu cywilnego dotyczące najmu należy stosować. Mamy bowiem grupę ogólnych przepisów o najmie, dotyczących najmu wszelkich rzeczy (art. 659 – 679 k.c.). Następna grupa regulacji (art. 680 – 692) dotyczy tylko najmu lokali, i przepisy te albo uzupełniają grupę przepisów ogólnych, albo - w tym zakresie w jakim wprowadzają regulacje odmienne – wyłączają przepisy ogólne.

 

Przykłady:

  • ustawowy okres wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony dla lokalu, za który czynsz jest płatny miesięcznie, wynosi 3 miesiące, zaś okres wypowiedzenia takiej umowy najmu dotyczącej innych rzeczy wynosi tylko 1 miesiąc (w obu przypadkach okres wypowiedzenia przypada na koniec miesiąca kalendarzowego);
  • przy rozwiązaniu umowy najmu lokalu bez wypowiedzenia z powodu zaległości w płatnościach za co najmnniej dwa pełne okresy rozliczeniowe konieczne jest pisemne uprzedzenie najemcy i udzielenie mu nie krótszego niż miesięczny terminu na spłatę zaległości, zaś przy najmie innych rzeczy do natychmiastowego rozwiązania umowy wystarcza sama zaległość.

 

Jednocześnie kodeks cywilny nie definiuje co to jest lokal, a definicja z ustawy o własności lokali, służy zupełnie innym celom, i na potrzeby najmu wydaje się zbyt restrykcyjna. Jak zatem traktować najem powierzchni czy pomieszczeń, które nie są wydzielone trwałymi ścianami albo nie mają własnego węzła sanitarnego?

 

Orzecznictwo sądowe rozstrzyga te wątpliwości w stronę elastycznego ujęcia lokalu i szerokiego stosowania przepisów o najmie lokali. Sad Najwyższy w wyroku z 2006 roku stwierdził na przykład, że „Umowa o najem „powierzchni użytkowej” w budynku tzw. domu towarowego podlega przepisom kodeksu cywilnego o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie, również w zakresie wypowiedzenia.” Panuje też powszechna zgoda co do tego, że przepisy o najmie lokali stosuje się do najmu całych budynków czy pomieszczeń rearanżowanych.

 

Pamiętajmy jednak, że w sytuacjach wątpliwych duże znaczenie będą miały zapisy umowy najmu, wskazujące czy strony traktowały daną transakcję jak najem lokalu, a więc na przykład charakterystyczna dla takich umów terminologia czy mechanizm rozliczania opłat od metra kwadratowego.


0.0
Napisz pierwszy komentarz
CubiForms
mantra