Gdańska Fundacja Przedsiębiorczości logoArt-Deweloper Sp. z o.o. logoINTER-BUD logoKontor logoWEKTRA HOLDING Sp. z o.o. logoAgrobex Sp. z o.o. logoForbo Flooring Systems Polska logoVastint Poland Sp. z o.o. logoBałtyckie Centrum Biznesu Sp. z o.o. logoKinnarps Polska Sp. z o.o. logoFabryka Mebli Biurowych MDD logoAluprof S.A. logoPorto Office A Sp. z o.o. logoUNIMOR Development S.A. logoPrzedsiębiorstwo Budowlane START logoMIX Biura Sp. z o.o. sp.k. logoDEVCO Sp. z.o.o. logoHAVRE Sp. z o.o. logoINTER-MAR Stanisław Marzec logoSpectra Development logoCity Space logoDom-Bud M. Szaflarski Spółka Jawna logoPodium Investment logoTorus logoArchicom logoNowy Styl Group logoFlowcrete Polska Sp. z o.o. logoCOTEX Office Centre logoOlivia Business Centre logoINTERBIURO logoARTSERVIS sp. z o.o. logoFYI Commercial Consulting logoVantage Development S.A. logoBusiness House logoTétris Poland logo
Kuczek-Maruta Kancelaria Radców Prawnych logo

Wydanie lokalu najemcy

Artykuł

|
Temat z pozoru błahy i nieskomplikowany, a jednak w praktyce niejednokrotnie rodzi wątpliwości i spory, zwłaszcza, że wpływa na ważne, biznesowe aspekty najmu.

Na temat wydania lokalu najemcy kodeks cywilny mówi niewiele. Zgodnie z art. 662 § 1 k.c., wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku. Oznacza to, że lokal ma być gotowy do prowadzenia w nim planowanej przez najemcę działalności (np. biurowej czy handlowej), jednak takie sformułowanie nie jest precyzyjne i obie strony mogą mieć inną wizję stanu lokalu, który pozwala na prowadzenie w nim takiej działalności. Z tego względu w umowach najmu komercyjnego strony dokładnie określają nie tylko to, czy lokal ma być w stanie deweloperskim (shell & core) czy po wykonaniu fit-out, ale też wskazują szczegółową specyfikację, rzut i plan lokalu. Wówczas lokal w takim właśnie stanie ma zostać wydany najemcy.

 

W umowie najmu warto uregulować kwestie dotyczące ewentualnych wad lokalu. Wynajmujący powinni w ten sposób zabezpieczyć się przed nieuzasadnioną odmową odbioru lokalu przez najemcę ze względu na niewielkie wady, zaś dla najemców ważny jest termin usunięcia zdiagnozowanych wad. Z tego powodu w umowach najmu zwykle rozróżnia się i definiuje wady istotne i nieistotne, określa terminy ich usunięcia oraz wskazuje, że najemca może odmówić odbioru lokalu tylko w razie stwierdzenia poważnych wad. Kiedy umowa pomija wskazane aspekty, najemcy próbują czasem szukać ratunku w rękojmi za wady. Jest to błędne posunięcie, gdyż rękojmia dotyczy np. sprzedaży czy wykonania dzieła, a w najmie decydująca jest zgodność stanu lokalu z umówionym użytkiem.

 

Często strony umawiają się, że jeśli najemca nie stawi się na odbiór lokalu, to wynajmujący sporządzi jednostronny protokół wydania lokalu. Czy jest to skuteczne? Odpowiedź na to pytanie wynika z charakteru dokumentu jakim jest protokół. Ma on dokumentować fakt wydania lokalu oraz jego stan w dacie wydania. Protokół jest zatem potwierdzeniem faktów, a więc ten, kto go sporządza, potwierdza zawarte w nim informacje. Brak podpisu drugiej strony oznacza tylko, że nie potwierdziła ona okoliczności zawartych w protokole, co może kreować w przyszłości trudności dowodowe.

 

W aspekcie jednostronnego protokołu warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden wątek – początkowy moment naliczania czynszu przez wynajmującego. Wynajmującemu bowiem w istocie nie chodzi o protokół, tylko o wskazanie momentu, od którego może zacząć naliczać najemcy czynsz. Protokół nie powinien zatem potwierdzać wydania lokalu (bo do wydania w takim wypadku nie doszło), tylko wskazywać, że lokal był oddany do dyspozycji najemcy, ale ten lokalu nie odebrał. Taką regulację należy dobrze „sprężyć” z postanowieniami dotyczącymi płatności czynszu, aby wynajmujący nie był stratny na czynszu. Najemca z kolei powinien zapewnić sobie, że będzie płacił czynsz dopiero, jak faktycznie odbierze lokal.

 

Powyższe wątki związane z wydaniem lokalu można zamknąć wspólną konkluzją, że tylko kompletne i precyzyjne uregulowanie tych kwestii w umowie najmu pozwoli stronom wyeliminować ryzyko sporów związanych z wydaniem lokalu, jego stanem, wadami, czy początkowym momentem naliczania czynszu.


0.0
Napisz pierwszy komentarz
mantra