Miniony kwartał dla większości rynków regionalnych charakteryzował się wysoką dynamiką podaży, jak wynika z raportu Knight Frank. Odnotowano zarówno wysoki poziom wolumenu zrealizowanych inwestycji, jak również rozpoczynanych projektów. Również po stronie popytu widać wysoką aktywność.
Według naszych szacunków na sześciu największych rynkach biurowych w Polsce ukończono w tym kwartale realizację ponad 57 000 mkw. nowych biur, co w porównaniu z poprzednim kwartałem stanowi ponad 70 proc. wzrost. Co więcej, w budowie pozostaje rekordowa podaż 392 600 mkw., nienotowana od 2008 roku. Większość tej powierzchni ma trafić na rynek już w 2014 roku – mówi Małgorzata Liszewska, Starszy Konsultant w Dziale Badań Rynku firmy Knight Frank.
Liderem nowej podaży w trzecim kwartale był Poznań, gdzie Skanska ukończyła budowę Malta House, wzbogacając rynek o 15 600 mkw. Wolumen podaży w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu był zbliżony i oscylował wokół 13 000 mkw. Wśród największych zakończonych projektów wymienić można III etap Quattro Business Park w Krakowie (12 200 mkw., Grupa Buma), I etap Euro Office Park w Trójmieście (9000 mkw., Euro Styl) oraz West House 1B we Wrocławiu (6000 mkw., Archicom).
Na rynkach obserwujemy również znaczną powierzchnię w budowie. Najwięcej budowanych projektów znajduje się w Krakowie i Wrocławiu (odpowiednio 114 500 mkw. i 102 100 mkw.). Uwagę zwraca również wysoka aktywność deweloperów w Katowicach, do tej pory najmniejszym z sześciu kluczowych rynków regionalnych. Obecnie w trakcie budowy jest tam 74 500 mkw. nowych biur, czyli ponad 1/3 istniejących zasobów miasta. W Poznaniu natomiast powstaje 51 600 mkw., w Trójmieście 47 300 mkw., a w Łodzi – jedynie 2600 mkw. w ramach jednego projektu biurowego. Ten ostatni rynek jako jedyny doświadcza znacznego spowolnienia dynamiki nowej podaży, co wiąże się z wysokim wskaźnikiem pustostanów.
Strona popytowa
W minionym kwartale na największych rynkach regionalnych wynajęto łącznie około 75.200 mkw. powierzchni. Stanowi to co prawda niewielki (12 proc.) spadek w porównaniu z poprzednim kwartałem, nadal jednak znacznie przewyższa średni kwartalny popyt zaobserwowany w miastach regionalnych w ostatnich 5 latach (o ok. 18 proc.). Utrzymująca się wysoka aktywność na rynku najmu zdaje się potwierdzać optymistyczne nastroje w branży, choć okres popytowego boomu z 2012 roku prawdopodobnie mamy już za sobą – komentuje Małgorzata Liszewska.
O dobrym stanie koniunktury na rynku świadczy znaczna ilość powierzchni będącej obecnie na etapie negocjacji, poziom zapytań ofertowych oraz ilość podpisywanych umów najmu gwarantujących opcję ekspansji. Optymizm budzi również fakt, iż ilość powierzchni biurowej absorbowanej przez rynek nadal przekracza podaż.
W trzecim kwartale bieżącego roku najwięcej transakcji najmu zawarto w Katowicach – około 19 400 mkw. Tam też podpisana została największa umowa najmu na rynkach regionalnych - firma IBM wynajęła 9000 mkw. powierzchni w projekcie A4 Business Park, realizowanym przez Echo Investment.
Wysoka podaż – i co dalej?
Omawiany okres charakteryzował się niewielkim wzrostem poziomu pustostanów w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach, natomiast jego spadkiem w Poznaniu, Trójmieście i Łodzi. Najwyższy wolumen niewynajętej powierzchni znajduje się w Łodzi (19,1 proc.), a najniższy w Krakowie (3,1 proc.). Wysoka ilość realizowanej powierzchni w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście może spowodować chwilowy wzrost poziomu pustostanów, lecz zawarte umowy pre-lease właściwie gwarantują, iż skala tego wzrostu będzie niższa niż można by oczekiwać.
Rekordowych rozmiarów podaż spowoduje w 2014 roku zwiększenie dostępności powierzchni biurowej na wszystkich rynkach regionalnych. Pomimo około 25 procentowego poziomu wynajęcia powierzchni w budowie, zjawisko czasowej nadpodaży po oddaniu do użytkowania nowych projektów wydaje się być nieuniknione. Na większości rynków będziemy zatem obserwować znaczący wzrost poziomu pustostanów. Wobec zwiększonej dostępności gotowych powierzchni do wynajęcia część deweloperów planujących nowe inwestycje, w szczególności tych uzależnionych od finansowania bankowego, prawdopodobnie zdecyduje się wstrzymać ich rozpoczęcie do czasu wchłonięcia nadmiaru podaży - mówi Małgorzata Liszewska.
Rynek inwestycyjny
W trzecim kwartale zaobserwowano ponadprzeciętny poziom aktywności inwestycyjnej poza Warszawą. Całkowity wolumen transakcji zawartych od lipca do września na rynkach regionalnych wyniósł 117,7 mln euro. Największą transakcją była sprzedaż projektu Altus w Katowicach, który został nabyty za 185 mln zł przez lokalnego inwestora. We Wrocławiu firma Echo Investment sprzedała całkowicie skomercjalizowany I etap Aquarius Business House hiszpańskiemu funduszowi Azora.
Jeszcze w tym roku spodziewać się można finalizacji transakcji sprzedaży wrocławskiego Green Day, realizowanego przez Skanska. Nabywcą ma być fundusz Investec GLL Global Special Opportunities Real Estate Fund. Wyłącznym najemcą powierzchni w obiekcie będzie Credit Suisse.
Pełna wersja raportu w wersji PDF znajduje się poniżej.
Pobierz PDF