Inwestor – pierwsze ogniwo w procesie decyzji budowy zrównoważonego budynku. Na pytania czy zielone budownictwo się opłaca, jak przekonać najemcę do ekologicznego obiektu odpowiada Katarzyna Zawodna, dyrektor regionalny w Skanska Property Poland.
Co sprawia, że Państwa biurowce są zielone?
Zielone biurowce to dość pojemne określenie – mieszczą się w nim te wszystkie budynki, które dzięki zastosowanym w nich rozwiązaniom minimalizują negatywny wpływ na środowisko. Jednym z najważniejszych parametrów, który świadczy o „zieloności” budynku jest jego energochłonność. Oszczędność energii na poziomie min. 25 proc. względem norm krajowych pozwala, aby budynek był określany jako zielony i otrzymał europejski certyfikat GreenBuilding. Dokładniejszemu rozróżnieniu służą systemy certyfikacji budynków zrównoważonych, wśród których jednym z najbardziej kompleksowych i popularnych jest amerykański LEED. System ten pozwala oceniać budynki pod względem takich kryteriów jak lokalizacja, optymalizacja zużycia wody, efektywne wykorzystanie energii, wybór materiałów, jakość środowiska wewnętrznego i innowacyjność projektowa. W efekcie budynek może otrzymać certyfikat środowiskowy LEED – od zwykłego, przez Silver i Gold, aż do najwyższego Platinum. W Skanska stawiamy wysoko poprzeczkę dla naszych projektów i tak realizowane obecnie przez nas inwestycje – kompleks biurowy Green Corner w Warszawie i kompleks Green Towers we Wrocławiu – są precertyfikowane na najwyższym platynowym poziomie.
Kiedy zaczęli Państwo realizować inwestycje w Polsce i co było tego przyczyną (uwarunkowania rynku, rozwój firmy)?
Firma Skanska jest w Polsce od dawna – już w latach 70-tych zbudowaliśmy w Warszawie hotele Forum i Victoria, a także suchy dok dla portu w Gdyni. Posiadaliśmy know-how, który nie był wtedy dostępny na polskim rynku. W roku 2000, po nabyciu Grupy Exbud, Polska stała się rynkiem rodzimym Skanska, co oznacza, że jest to dla nas jeden z rynków priorytetowych. Skanska Property Poland działa jako deweloper biurowy od 1997 r. Naszym flagowym projektem jest kompleks budynków biurowych Atrium przy Al. Jana Pawła II w Warszawie.
Który z Państwa budynków jako pierwszy był zrównoważony i czy to prawda, że była to Państwa pierwsza inwestycja biurowa w Polsce?
Kiedy podjęliśmy decyzję, że wprowadzamy LEED do Polski, postanowiliśmy zacząć od siebie. Przystąpiliśmy do certyfikacji powierzchni biurowej, którą zajmuje Skanska Property Poland. Przy okazji – jednym z atutów systemu LEED jest właśnie jego wszechstronność – daje on możliwość certyfikacji różnego typu budynków już na etapie projektu lub po oddaniu do użytku, przy czym można certyfikować zarówno sam budynek (Core&Shell), jak i powierzchnię biurową. W ten sposób nasze biuro stało się pierwszą powierzchnią biurową, jaka była certyfikowana w Polsce. Później zaczęliśmy precertyfikację wszystkich nowo rozpoczynanych projektów.
Czy wszystkie Państwa budynki biurowe posiadają certyfikaty LEED, BREEAM (w Polsce, w innych państwach)?
Od momentu podjęcia decyzji o wprowadzeniu certyfikacji LEED do naszej działalności w Europie, wszystkie nowopowstające projekty muszą spełniać wymagania LEED na poziomie minimum Gold. Traktujemy to jako warunek konieczny rozpoczęcia inwestycji.
Czy biurowce certyfikowane w Polsce podlegają takim samym kryteriom jak w innych krajach europejskich?
Systemy certyfikacji są międzynarodowe, tak więc budynki certyfikowane, np. na poziomie LEED Gold w Polsce i w Stanach Zjednoczonych będą miały podobnie wysokie parametry techniczne i środowiskowe. Natomiast w Polsce najwyższe poziomy certyfikacji, takie właśnie jak LEED Gold czy Platinum, wciąż jeszcze należą do rzadkości, podczas gdy w USA czy Europie Zachodniej stają się standardem. Warto dodać, że certyfikat to nie tylko świadectwo bezpieczeństwa dla środowiska, ale też potwierdzenie wysokich parametrów technicznych budynku, a więc gwarancja jakości.
Czy postępowanie w przypadku inwestycji w ekologiczny biurowiec różni się od postępowania w przypadku biurowca tradycyjnego?
Aby stworzyć zrównoważony budynek, trzeba o tym pomyśleć już na samym początku, czyli tak naprawdę na etapie wyboru lokalizacji. Później na etapie tworzenia koncepcji konieczne jest holistyczne podejście do projektu tak, aby od razu zaplanować zielone rozwiązania. Wdrażanie ich na późniejszym etapie mogłoby być bardzo trudne i drogie lub nawet niemożliwe. Przy takim podejściu można uzyskać standard pozwalający na otrzymanie certyfikatu LEED Gold praktycznie bez dodatkowych kosztów, a poziom LEED Platinum będzie oznaczał ok 3 proc. dodatkowych kosztów. Proces zaczyna się już od samego wyboru lokalizacji. Lokalizacja o minimalnym wpływie na środowisko to taka, która nie tworzy osobnej „wyspy ciepła” na niezabudowanym terenie, i do której przyszli użytkownicy nie będą musieli dojeżdżać prywatnymi samochodami, przyczyniając się do wzrostu emisji spalin. Lepsza dla środowiska będzie więc lokalizacja w centrum miasta z dostępem do komunikacji publicznej i usług, do których można po prostu dojść. Następnie warto zaprojektować takie usytuowanie budynku względem stron świata oraz taki kształt bryły, aby z jednej strony biurowiec nie kumulował ciepła, bo wtedy zużyjemy dużo prądu na klimatyzację, a z drugiej miał maksymalny dostęp światła dziennego do powierzchni biurowych. Tu zresztą chodzi nie tylko o oszczędność, ale także o komfort pracy w budynku. Kolejne elementy to wybór materiałów i szczegółowe projekty wszelkich systemów i instalacji, które mają wpływ na koszty eksploatacji i jakość środowiska wewnętrznego. Można powiedzieć, że projektowanie zielonego budynku wymaga przyjęcia nieco innej filozofii, niż to było przy tradycyjnych budynkach.
Jak wynajmuje się zielony biurowiec? Czy są różnice w kosztach najmu i eksploatacji? Czy biurowce te cieszą się większą popularnością?
Wyniki badań na całym świecie pokazują, że budynki certyfikowane mają wyższy procent wynajmu powierzchni w porównaniu do standardowych budynków. Dla takich budynków łatwiej i szybciej można znaleźć najemców. Certyfikat to nie tylko świadectwo zastosowania prośrodowiskowych rozwiązań. To również gwarancja jakości – dowód, że proces projektowania i budowy był ściśle monitorowany. Czynsze w budynkach certyfikowanych są porównywalne do czynszów w innych budynkach o podobnej lokalizacji, za to koszty eksploatacji są wyraźnie niższe. Na samych fakturach za energię elektryczną najemcy będą mieli znaczne oszczędności, podobnie będzie z fakturami za wodę. Ważnym elementem, który jednak trudno zmierzyć, jest poprawa efektywności pracy dzięki lepszej jakości środowiska wewnętrznego. Składa się na nie wydajny system klimatyzacji oparty na świeżym powietrzu i odpowiedniej jego wilgotności, światło dzienne wszędzie, gdzie to możliwe, a także użycie niskoemisyjnych materiałów wykończeniowych. Niższa absencja chorobowa i wyższa produktywność pracowników ma duże znaczenie dla firm, w których głównym kosztem są ludzie, a więc firm usługowych zatrudniających kadrę o wysokich kwalifikacjach. Takie właśnie firmy są typowymi najemcami biurowców w centrach dużych miast.
Gdy rozmawia Pani z potencjalnym najemcą, jakich argumentów używa, by przekonać go do zielonego biurowca?
Mówimy o lokalizacji, kosztach eksploatacji i funkcjonalności rozwiązań zastosowanych w budynku, a także o bardzo ważnym aspekcie, jakim jest wysoka jakość środowiska wewnętrznego. Nasze budynki mają być przede wszystkim miejscem pracy ludzi i to oni muszą się w nich dobrze czuć – myślę, że to jeden z najważniejszych aspektów zrównoważonego budownictwa, choć dość trudno kwantyfikowalny. To są elementy ściśle związane z tzw. zielonością, ale mają też dla najemców praktyczny wymiar, w tym finansowy.
Czy użytkownicy powinni być szkoleni w zakresie prawidłowej eksploatacji ekologicznego biurowca po to, by w pełni wykorzystać jego potencjał?
Świadomość najemców to istotna kwestia. Z jednej strony ważne jest, aby biura zostały finalnie tak zaaranżowane i wyposażone, żeby optymalnie wykorzystać możliwości samego budynku. W tym celu Skanska opracowała dla naszych najemców specjalny poradnik. Drugą kwestią jest świadomość docelowych użytkowników. W biurach Skanska mamy nasz własny system ekoedukacji – przy włącznikach światła wiszą wskazówki, jak obniżyć zużycie energii, to samo dotyczy wody, mamy też bardzo czytelne oznaczenia pojemników do segregacji śmieci. Rozważamy właśnie dalsze działania w zakresie edukacji najemców naszych budynków, tak aby mogli jak najlepiej z nich korzystać, np. w naszych nowych inwestycjach będą umieszczone w recepcjach ekrany informujące o aktualnym zużyciu wody, energii, produkcji odpadów, a także rady, jak można poprawić te wyniki. Jesteśmy przekonani, że świadomość jest kluczem do pełnego wykorzystania potencjału zrównoważonych inwestycji.
Kiedy planują Państwo budowę kolejnego biurowca w Polsce i w jakim to będzie mieście?
W tej chwili mamy w realizacji 3 kompleksy biurowe: Green Towers we Wrocławiu, Green Corner w Warszawie oraz najnowszy, Green Horizon w Łodzi. W planach mamy rozpoczęcie jeszcze w tym roku biurowca Atrium 1 w Warszawie, w którym chcemy zastosować najbardziej zaawansowane rozwiązania. W Atrium 1 nie będziemy wykorzystywać wody pitnej do celów innych niż to jest niezbędne. Zastosujemy też wymienniki gruntowe do wytwarzania energii – będzie to pięćdziesiąt 200-metrowych sond w ziemi, które dostarczą energię do chłodzenia i grzania budynku. Nie użyjemy pomp ciepła, bo one z kolei zużywają energię. Zastosujemy też Free Cooling, czyli system pozwalający na wytwarzanie schłodzonej wody bez angażowania sprężarek chłodniczych, a wykorzystujący tylko niską temperaturę powietrza zewnętrznego. Polska ze względu na klimat świetnie nadaje się do wykorzystywania tego systemu, bo odpowiednie temperatury panują u nas przez prawie pół roku. W Atrium 1 zastosujemy też oświetlenie adaptacyjne, zintegrowane z oświetleniem zewnętrznym. Światła w budynku będą miały automatycznie regulowaną moc w zależności od tego, ile światła wpada z zewnątrz, przy czym rzędy świateł położone bliżej i dalej od okien będą reagowały odrębnie. Pozwoli to oszczędzić do 50 proc. energii. Dodatkowo – negocjujemy z dostawcą energii, aby cały budynek był zasilany energią ze źródeł odnawialnych. Atrium 1 będzie flagowym projektem Skanska w Europie, w którym chcemy zrealizować ideę budynku neutralnego dla środowiska.
Czy uważa Pani, że nowoczesne inwestycje biurowe, które mają Państwo w swojej ofercie, jak Atrium 1 są przystosowane do polskich realiów?
Naszym celem nie jest przystosowywanie się do istniejących realiów, ale raczej wyznaczanie nowych trendów. Chcemy być pionierem postępu, a kwestia ochrony środowiska była dla nas ważna od zawsze. Myślę, że Skanska jest z tego znana od lat.
Dziękujemy za rozmowę