CubiForms

Powierzchnia lokalu użytkowego oddanego w najem – jak ją regulować w umowie najmu

Artykuł

|
Wydawałoby się, że powierzchnia lokalu użytkowego, którego dotyczy transakcja najmu, jest sprawą obiektywną i nie powinna budzić wątpliwości - wystarczy wpisać powierzchnię do umowy, dokonać pomiaru lokalu i potwierdzić jego wyniki w protokole przekazania lokalu. Nic bardziej mylnego!

Po pierwsze, często w chwili zawierania umowy najmu lokalu jeszcze nie ma (przy projektach deweloperskich, gdy budynek biurowy lub handlowy jest jeszcze w budowie) lub też planowana jest jego zaawansowana adaptacja do potrzeb najemcy. W takich sytuacjach powierzchnię lokalu trzeba określić na podstawie projektu. W momencie przekazywania najemcy gotowego już lokalu, jego faktyczna powierzchnia może się różnić od powierzchni projektowanej. Zwykle końcową powierzchnie lokalu mierzy i komunikuje wynajmujący, jednak najemca ma uzasadniony interes w jej weryfikacji. A zatem umowa najmu powinna zawierać stosowne regulacje dotyczące trybu pomiaru lokalu, oraz prawnych skutków ewentualnych róźnic w powierzchni faktycznej i projektowanej. Strony umowy najmu mają różne rozwiązania do wyboru, często stosuje się na przykład procentowy limit dopuszczalnych zmian, a w razie przekroczenia tego limitu najemca nie płaci czynszu od nadwyżki powierzchni. Jeśli natomiast faktyczna powierzchnia lokalu jest mniejsza niż zakładana, lokal może być nieprzydatny dla działalności planowanej przez najemcę, a to na mocy regulacji kodeksowej stanowi podstawę do jednostronnego rozwiązania umowy najmu i pełnych roszczeń odszkodowawczych, chyba że wprowadzono umowne modyfikacje odpowiedzialności. Dlatego też w interesie obu stron umowy najmu jest przemyślenie i dokładne uregulowanie ich wzajemnej sytuacji na wypadek różnic w powierzchni lokalu, zarówno tych na plus, jak i na minus.

 

Drugim ważnym aspektem jest metoda pomiaru lokalu. W odniesieniu do najmu lokali komercyjnych w polskim prawie nie ma żadnej obowiązującej metody pomiaru, ogólnie zresztą różne ustawy posługują się dla swoich celów różnymi metodami pomiaru. Pewne ujednolicenie praktyki wprowadzi zapewne obowiązująca od 2012 roku zmiana przepisów w zakresie formy i projektowania budynków, która nakazuje stosowanie nowej polskiej normy PN-ISO 9836: 1997 do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych we wszystkich budynkach, aczkolwiek jeśli idzie o obliczanie powierzchni lokali – norma ta jest obowiązująca jedynie w nowo budowanych lokalach mieszkalnych. Na rynku budynków komercyjnych mocno zadomowiły się międzynarodowe standardy pomiaru powierzchni, na przykład BOMA (wprowadzony przez The Building Owners and Managers Association International) albo TEGoVA (wypracowany przez europejskie zrzeszenie rzeczoznawców majątkowych) – różnią się one nieco od norm polskich, natomiast są preferowane przez zagranicznych właścicieli obiektów komercyjnych. Każda z tych norm daje nieco inny wynik przy pomiarze tego samego lokalu, zwaszcza jeśli zawiera on nietypowe elementy, takie jak skosy, szachty, czy taras. Wreszcie, w ramach swobody umów, wynajmujący i najemca mogą ustalić w umowie najmu dowolny inny sposób pomiaru powierzchni, w czym celują operatorzy galerii handlowych, którzy do powierzchni lokalu chętnie zaliczają powierzchnię pod ścianami zewnętrznymi budynku graniczącymi z lokalem czy pod połową grubości ścianek działowych z lokalami sąsiednimi. Wniosek? W ramach swobody wyboru trzeba wybrać mądrze i świadomie.

 

Kolejną sprawą charakterystyczną dla najmu komercyjnego w obiektach biurowych czy handlowych jest tzw. Add-on Factor, czyli powiększanie powierzchni lokalu dla celów rozliczeniowych o procentowy współczynnik (zwykle jest to kilka procent). Stąd też w umowach najmu pojawiają się określenia „powierzchnia lokalu netto” i „powierzchnia lokalu brutto” albo inne ich odpowiedniki, które jako podstawę naliczania opłat wprowadzają powierzchnię powiększoną takim współczynnikiem. W efekcie najemca płaci wszystkie opłaty obliczane według stawki za metr kwadratowy nie tylko od faktycznej powierzchni swojego lokalu, ale także od „udziału” w powierzchniach wspólnych budynku. W modelu idealnym, gdy wynajęte są wszystkie lokale w budynku, razem z nimi wynajęta jest także cała powierzchnia wspólna.

 

Jak widać znajomość zasad i poprawne uregulowanie kwestii powierzchni wynajmowanego lokalu jest bardzo istotne. W najmie komercyjnym standardem jest naliczanie czynszu i kosztów eksploatacynych według stawki za metr kwadratowy lokalu, zatem ustalenia dotyczące powierzchni bezpośrednio przekładają się na finansową opłacalność najmu dla każdej ze stron.


1.0
Napisz pierwszy komentarz
CubiForms
mantra