W trzecim kwartale 2013 roku odnotowano dynamiczny wzrost popytu i podaży na rynku biurowym w Warszawie, jak wynika z danych Knight Frank. W tym czasie do użytku oddano sześć projektów biurowych, które dostarczyły na rynek 97 200 mkw. powierzchni. Nowa podaż była o 32 proc. większa niż w pierwszym kwartale i o 28 proc. większa wobec drugiego kwartału. Jak podaje Knight Frank, pod koniec września na warszawskim rynku znajdowało się 3,395 mln mkw. powierzchni biurowej na wynajem oraz 676 000 mkw. powierzchni przeznaczonej na potrzeby własne właścicieli, co łącznie stanowi 4,071 mln mkw. W budowie pozostaje 600 200 mkw. biur, z czego około 10 proc. zostanie ukończonych do końca 2010 roku.
Popyt a absorpcja
Na stołecznym rynku widać również wzrost aktywności najemców. W trzecim kwartale podpisali oni transakcje najmu na łączną powierzchnię 184 600 mkw, czyli o 17 proc. więcej niż w adekwatnym kwartale 2012 roku. Największym zainteresowaniem cieszył się Służewiec Przemysłowy oraz Wola, które skutecznie konkurują z Centralnym Obszarem Biznesu (COB) pod względem dostępnej nowoczesnej powierzchni biurowej. Aktualnie na warszawskim rynku biurowym, obok wyjątkowej aktywności deweloperów, obserwujemy ożywioną aktywność najemców, co przekłada się na nienotowany dotychczas wolumen transakcji najmu – potwierdza Elżbieta Czerpak, dyrektor Działu Badań w Knight Frank. Jednak nie powinniśmy popadać w przesadny optymizm, bowiem ilość wynajmowanej powierzchni w ramach zawieranych ostatnio umów to jedno, a ilość powierzchni jaką faktycznie „wchłania” rynek to zupełnie inna kwestia. Przy analizowaniu popytu na powierzchnię biurową, warto zwrócić uwagę na pomijany dość często wskaźnik absorpcji netto, który obrazuje ilość powierzchni jaka faktycznie została wchłonięta przez rynek – dodaje. Jak wyjaśnia, w trzecim kwartale wynajętych zostało ponad 184 000 mkw., lecz mimo to zasoby dostępnej powierzchni biurowej w tym okresie zmniejszyły się jedynie o 66 000 mkw. Ponieważ umowy typu pre-let obejmowały wyłącznie 69.000 mkw. powierzchni, dysproporcja ta wskazuje, iż znacząca część zawieranych umów to efekt zmiany lokalizacji, która pociąga za sobą zwalnianie poprzednio zajmowanych powierzchni, a nie wprost zapotrzebowania na powierzchnię biurową. Dodatkowo, kiedy zestawimy wskaźnik absorpcji netto z ilością powierzchni oddaną do użytku w III kwartale 2013 roku (ponad 97.000 mkw.), wyraźnie widać, iż wolna powierzchnia biurowa nie znika z rynku w tak szybkim tempie jak jej przybywa. W rezultacie, mimo dużego zainteresowania powierzchnią biurową zwiększyły się pustostany i w ciągu najbliższych kilku miesięcy można oczekiwać dalszego wzrostu wskaźnika powierzchni niewynajętej – mówi Elżbieta Czerpak.
Pustostany i czynsze
Pod koniec trzeciego kwartału poziom pustostanów wzrósł do 439 000 mkw, co stanowi 12,9 proc. zasobów biurowych Warszawy. Wywoławcze stawki czynszów w stolicy pozostały stabilne, natomiast systematycznie obniżane są stawki efektywne. Pod koniec analizowanego okresu stawki wywoławcze w centrum miasta wyniosły 19-26 euro/mkw./miesiąc, natomiast w pozostałych lokalizacjach – 11-18 euro/mkw./miesiąc. Stawki transakcyjne natomiast kształtowały się odpowiednio 22-25 euro/mkw./miesiąc (COB) oraz 11-18 euro/mkw./miesiąc (poza centrum). Standardem wśród deweloperów stało się oferowanie pakietu zachęt dla potencjalnych najemców, w formie m.in. okresów bezczynszowych czy też partycypacji w kosztach wykończenia powierzchni. W efekcie efektywne stawki najmu są niższe od stawek wywoławczych nawet o 25-30 proc.
Rynek inwestycyjny
Od początku roku w Warszawie zawarto transakcje inwestycyjne o wartości 680 mln euro, co stanowi 80 proc. wartości tego typu umów w całym kraju. Największą transakcją w trzecim kwartale było nabycie za 121 mln EUR budynku Mokotów Nova przez Tristan Capital Partners. We wcześniejszych kwartałach sfinalizowano dwie duże transakcje zakupu - New City przez Hines oraz Senator przez Union Investment Real Estate. Co więcej, w trzecim kwartale Skanska podpisała umowę najmu z kluczowym najemcą w inwestycji Atrium 1, co przełożyło się na pozyskanie potencjalnego nabywcy – funduszu DEKA, a także obniżenia stopy kapitalizacji do niespotykanego od 5 lat poziomu poniżej 6 proc. Przedwstępna umowa sprzedaży obiektu powinna zostać zawarta po zakończeniu procesu komercjalizacji.
Prognozy
Eksperci Knight Frank prognozują nową podaż w 2013 roku na poziomie ponad 300 000 mkw. W ciągu kolejnych 18-24 miesięcy rynek stołeczny będzie „rynkiem najemcy”. Wskaźnik pustostanów wzrośnie, ze względu na znaczną ilość nowych powierzchni w budowie.
Poniżej pełna wersja raportu w PDF
Pobierz PDF