Pogłębiają się dysproporcje między poziomami czynszów w najlepszych budynkach biurowych zlokalizowanych w centralnych obszarach biznesu i w drugorzędnych budynkach, informuje najnowszy raport Savills. Wzrost lub stabilizacja cen biur w najlepszych lokalizacjach związany jest z ograniczoną podażą takich powierzchni, natomiast większa dostępność i rosnące zachęty w obiektach drugorzędnych wpływają na spadek czynszów.
Badanie objęło 19 miast, m.in. Wiedeń, Paryż, Berlin, Monachium, Dublin, Warszawę, Madryt, Londyn czy Belgrad. W jednej trzeciej z badanych rynków odnotowano wzrost poziomu czynszów w najlepszych obiektach centralnego obszaru biznesu o ponad 4 proc. w 2013 r. Najwięcej wzrosły ceny w Dublinie (16,1 proc.), Helsinkach (7,4 proc.) i Oslo (6,1 proc.).
Michał Stępień, starszy konsultant w Dziale Badań i Doradztwa Savills w Warszawie komentuje stan stołecznego rynku: Sytuacja na warszawskim rynku powierzchni biurowych jest nieco odmienna. Obecnie obserwujemy wzrost współczynnika pustostanów, wynikający ze wzmożonej aktywności deweloperów. Czynsze w najlepszych budynkach pozostają na niezmienionym, relatywnie niskim poziomie. Rosnąca podaż, szczególnie w centrum, uniemożliwia obecnie wzrost stawek czynszu i wymusza stosowanie przez właścicieli budynków szerokiego wachlarzu zachęt dla potencjalnych najemców. Nieznaczne umocnienie się czynszów możliwe jest za to w obrębie Mokotowa, gdzie całkowita prognozowana podaż nowej powierzchni w latach 2014-2016, tylko nieznacznie przekroczy poziom z 2013 r. - wyjaśnia.
Według prognoz ekspertów Savills, w 2014 r. największy wzrost czynszów w najbardziej atrakcyjnych budynkach centralnego obszaru biznesu odnotowany zostanie w londyńskiej dzielnicy West End, Dublinie, Manchesterze i Brukseli.
W przypadku drugorzędnych budynków zlokalizowanych w centralnych obszarach biznesu poziomy czynszów bardzo się różniły w ramach poszczególnych krajów. W Paryżu, Warszawie czy Belgradzie zauważono ich znaczny spadek (od 10 do 12 proc.), natomiast w Brukseli, Dublinie, Osli, Sztokholmie i Londynie – wzrost (o ok. 5-10 proc.)
Niska dostępność najlepszych powierzchni biurowych w centralnych obszarach biznesu przekłada się na niski współczynnik pustostanów w tych rejonach (na poziomie ok. 7,5 proc.). Savills wiąże spadającą podaż m.in. z popytem napędzanym przez dużych najemców. Wiele najemców, kierowanych gorszą koniunkturą gospodarczą, zdecydowało się na konsolidację i zmniejszenie wynajmowanej powierzchni, co przełożyło się na sprowadzenie wszystkich działań firmy do jednej, wspólnej placówki. Z tego powodu doszło do absorpcji najlepszych powierzchni i do zwiększenia poziomu pustostanów w mniej atrakcyjnych lokalizacjach i budynkach.
Według raportu firmy Savills, najmniej wolnych powierzchni znajduje się obecnie w Londynie, Berlinie, Monachium i Wiedniu. Według prognoz ekspertów, średni poziom wskaźnika pustostanów spadnie poniżej 10 proc. na wszystkich rynkach poza Helsinkami, Atenami, Berlinem i Warszawą. Na europejskim rynku najemcy wciąż szukają wysokiej jakości budynków, dlatego dostępność powierzchni w najatrakcyjniejszych lokalizacjach jest niższa od średniej, co powoduje wzrost czynszów. Zaczynamy obserwować także spadającą podaż najlepszych budynków biurowych, która wywołała wzrost zainteresowania deweloperów renowacjami i nowymi projektami, uruchamiając nowy cykl – mówi Eri Mitsostergiou, dyrektor europejskiego działu analiz rynkowych w Savills.
W 2013 r. największy wzrost wolumenu ukończonych projektów biurowych odnotowano w Berlinie, Frankfurcie i dzielnicy City w Londynie. Średni poziom wzrostu wśród badanych krajów osiągnął 12 proc. Nie bez znaczenia jest również rosnące zainteresowanie remontami i modernizacją starszych obiektów z dobrym adresem. Trend ten wyraźny jest przede wszystkim w Madrycie i Mediolanie. Właściciele poszukują również dodatkowych, nowych zastosowań dla starszych powierzchni biurowych, by nadal były one funkcjonalne i dochodowe. Przykładowo, w ubiegłym roku w Amsterdamie i Frankfurcie odpowiednio ok. 200 000 mkw. i 120 000 mkw. biur zmieniło swoją funkcję na mieszkaniową.
Savills informuje również, że w Europie w 2013 r. zawarto umowy najmu dotyczące 7,9 mln mkw. Według prognoz, w 2014 r. dojdzie do stabilizacji lub wzrostu liczby transakcji. Ilość zawartych transakcji w 2014 roku będzie uzależniona od ekonomicznej poprawy kondycji firm i nastrojów przedsiębiorców z jednej strony, a dostępności poszukiwanych przez najemców rodzajów, wielkości budynków oraz ich lokalizacji z drugiej strony – podsumowuje Eri Mitsostergiou.
Pełny raport w wersji PDF znajduje się poniżej.
Pobierz PDF