AWIM Grupa Inwestycyjna logoDom-Bud M. Szaflarski Spółka Jawna logoArchicom logoDuda Development logoTork logoSchüco International Polska logoUNIMOR Development S.A. logoDEVCO Sp. z.o.o. logoSpectra Development logoGhelamco Poland logoCHB14 logoEURO STYL Spółka Akcyjna logoINTER-MAR Stanisław Marzec logoKinnarps Polska Sp. z o.o. logoCOTEX Office Centre logoCity Space logoCentrum Techniki Okrętowej S.A. logoEkodom Deweloper logoAluprof S.A. logoTétris Poland logoTorus logoGdańska Fundacja Przedsiębiorczości logoOlivia Business Centre logoPorto Office B Sp. z o.o. logoBusiness House logoPrzedsiębiorstwo Budowlane START logoEcho Investment logoMIX Biura Sp. z o.o. sp.k. logoLC Corp S.A. logoForbo Flooring Systems Polska logoINTERBIURO logoWEKTRA HOLDING Sp. z o.o. logoFlowcrete Polska Sp. z o.o. logoFabryka Mebli Biurowych MDD logoFYI Commercial Consulting logoAgrobex Sp. z o.o. logoFuture Processing logoVastint Poland Sp. z o.o. logoHAVRE Sp. z o.o. logoNowy Styl Group logoGTV Lighting logoArt-Deweloper Sp. z o.o. logoPodium Investment logoKontor logoINTER-BUD logo
Kuczek-Maruta Kancelaria Radców Prawnych logo

Starsze budynki też mają szanse

|
Rośnie liczba nowoczesnych biurowców, ale co będzie ze starszymi obiektami? O przyszłości budynków biurowych, modernizacji i walce o najemcę opowiada dr Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w firmie Cresa Polska.
dr Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w firmie Cresa Polska
dr Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w firmie Cresa Polska

Z roku na rok rośnie liczba nowoczesnych obiektów biurowych w Polsce. W związku z tym rodzą się pytania o przyszłość nieco starszych budynków. Czy mogą one z sukcesem rywalizować o najemcę z nowszymi projektami?

Przy obecnie dużym zainteresowaniu powierzchnią biurową w Polsce, wiele starszych budynków utrzymuje wysoki poziom wynajęcia, a ich oferta dla wielu grup najemców wciąż pozostaje atrakcyjna. Jak wiele innych rynków również i rynek najmu biurowego podlega segmentacji wynikającej z profilu działalności poszczególnych firm i w konsekwencji ich preferencji dotyczących jakości wynajmowanej powierzchni. Nie wszyscy najemcy potrzebują powierzchni najwyższej klasy, dzięki czemu starsze budynki wciąż mają szansę na utrzymanie swojej pozycji rynkowej. 

Ponadto pomimo „efektu świeżości” nie zawsze nowe budynki wykonane są z materiałów najwyższej klasy, dzięki czemu niektóre starsze i solidnie zrealizowane projekty wciąż wizualnie i technologicznie są w stanie konkurować z nowymi realizacjami. Uwzględniając dodatkowo koszty organizacyjne związane ze zmianą siedziby, należy każdorazowo indywidualnie dopasować powierzchnię do polityki korporacyjnej firmy i wynikających z niej szczegółowych preferencji.

Modernizacja starszych biurowców traktowana jest jako szansa na ich „drugie życie”. Czy rzeczywiście budynki mogą dzięki niej na nowo stać się atrakcyjne dla najemców? Zna Pan jakieś przykłady naprawdę udanych modernizacji biurowców?

Interesującym przykładem jest położony przy Al. Jerozolimskich kompleks Adgar Park West (Adgar, 44 600 mkw.). W przeszłości głównym najemcą tego kompleksu była firma T-mobile (dawniej Era), która w połowie 2013 r. zwolniła 20 000 mkw. powierzchni, przenosząc się do nowego budynku. Inwestor zdając sobie sprawę z konieczności podjęcia działań pozwalających na nadanie kompleksowi nowego życia komercyjnego, zdecydował się na podniesienie jego standardu. Modernizację przeprowadzono zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz budynku, korzystając przy tym z możliwości, jakie dawała konstrukcja słupowa obiektu. Zakończone w IV kw. 2014 roku prace doprowadziły do szeregu udogodnień dla najemców. Oprócz zmiany parametrów technicznych, budynek został na nowo wypozycjonowany jako miejsce przyjazne osobom aktywnym sportowo: wypożyczalnia rowerów, carpooling, strefa fitness, ścianka wspinaczkowa, bezpłatne treningi etc., dzięki czemu obiekt ten cieszy się dużym powodzeniem i jest niemal cały wynajęty.

Wśród zagranicznych przykładów można podać oddany do użytku w 1965 r. budynek Madou Plaza Tower, z 40 000 mkw., znajdujący się w Brukseli. Został on poddany modernizacji w latach 2002-2006. W 2006 r. zdobył nagrodę w kategorii „Zmodernizowany Budynek Biurowy” na targach MIPIM w Cannes. Obecnie jest siedzibą instytucji europejskich.

Drugie życie otrzymał również budynek Dreischeibenhaus w centrum Düsseldorfu ukończony w 1960 roku (z 33 700 mkw. powierzchni). Ta renowacja również zdobyła uznanie jury w Cannes na MIPIM, uzyskując nagrodę za najlepszą modernizację w 2015 r.

Budynek musi nadążać za wymaganiami najemcy, by być konkurencyjny na rynku. Czy można określić, co ile lat powinien być modernizowany?

Nie ma w tym przypadku prowadzonych szczegółowych badań. Każdy budynek „starzeje się” w innym tempie w zależności od tego, w jaki sposób został zaprojektowany i jakich konkretnych materiałów wykorzystano do jego budowy i wykończenia. Istotne znaczenie ma też postrzeganie budynku przez rynek. Jeżeli właściciel nieruchomości nie ma problemu z utrzymaniem niskiej stopy pustostanów przy czynszach gwarantujących mu oczekiwane stopy zwrotów, wtedy dodatkowe nakłady na podniesienie standardu mogą być po prostu ekonomicznie nieuzasadnione.

Zgodnie z zasadami projektowania takich budynków systemy elektryczne powinny być wymieniane co 10 lat, systemy mechaniczne co 25 lat, a zewnętrzne elewacje co 50 lat. Zwykle po ok. 10 latach odświeżeniu podlega również lobby budynku, przy czym zakres prac jest uzależniony od konkretnego przypadku. Obecnie aranżacja powierzchni jest wykonywana każdorazowo po zmianie najemcy, dlatego powierzchnie te nawet w starszych budynkach potrafią prezentować się bardzo dobrze.

Często „nowe życie” zyskują również budynki historyczne, których wnętrza zostają zaadaptowane na różne funkcje, w tym również biurowe. Czy takie projekty odpowiadają na potrzeby najemców?

Podjęcie decyzji o dostosowaniu budynku historycznego do funkcji biurowej poprzedzone jest zwykle dokładnymi analizami pozwalającymi na określenie możliwego stopnia dopasowania do nowoczesnych standardów. Zwykle projekty takie są realizowane w budynkach, gdzie taka adaptacja jest możliwa, ale należy również pamiętać, że często takie projekty nie są odpowiednie dla wszystkich najemców. Centra usług wspólnych czy korporacje potrzebujące znacznych powierzchni pięter raczej nie będą zainteresowane zwykle mniejszymi i trudniejszymi do aranżacji budynkami historycznymi.

 

  • 1
  • 2
Tagi: Cresa Polska
Napisz pierwszy komentarz
Future Processing
mantra