Atrakcyjne rynki
Szczególnym zainteresowaniem budową biurowców przez deweloperów mieszkaniowych cieszą się rynki regionalne. W ostatnich latach najemcy zaczęli je doceniać, jako dobre miejsca do lokowania swoich biznesów. Trójmiastem, Poznaniem, Łodzią czy Krakowem interesuje się coraz więcej firm outsourcingowych czy IT. Wzrasta zatem też zapotrzebowanie na nowoczesne biura, którymi Warszawa jest już mocno przesycona – obecnie, zgodnie z raportem Cushman & Wakefield, wskaźnik pustostanów wynosi w niej ok. 13,5 proc. Zainteresowanie rynkami regionalnymi pociąga za sobą także nowe perspektywy rozwoju regionalnych deweloperów – ci, którzy dotąd budowali przede wszystkim mieszkania, postanawiają zainwestować w nowoczesne biurowce. Dochodziły do nas sygnały, że firmy z sektora BPO/BPS interesują się miastem jako miejscem lokowania swoich interesów, ale niestety z racji powierzchni, której brakowało w Rzeszowie, odrzucali pomysł umiejscowienia swoich biznesów w tym mieście, stąd też podjęliśmy decyzję o budowie pierwszego nowoczesnego biurowca i tym samym stworzeniu możliwości nowych miejsc pracy dla młodych ludzi – mówi Artur Rysz.
Jak wejść w rynek biurowców?
Przeprowadzone z deweloperami rozmowy pozwoliły stworzyć listę kilku zasad dla tych firm, które chciałyby ruszyć z budową pierwszego biurowca. Oto one:
1. Kluczowa kwestia – duże zaplecze finansowe – bank może postawić większe wymagania, by udzielić kredytu.
Zdecydowanie ciężej jest uzyskać kredyt pod budownictwo biurowe, chociażby dlatego, że mieszkania, dla których zazwyczaj otwierany jest rachunek powierniczy, sprzedają się szybciej – wyjaśnia Artur Rysz.
2. Cierpliwość w poszukiwaniu najemców.
Z naszych doświadczeń wynika, że w momencie ukończenia budowy budynku mieszkalnego 90 proc. mieszkań jest sprzedanych. Inaczej te proporcje układają się w przypadku budynków biurowych, przynajmniej jeśli chodzi o Poznań – potwierdza Andrzej Marszałek.
3. Rozpoznanie rynku docelowego, do którego ma być skierowana oferta biurowa.
Jest sporo firm lokalnych zainteresowanych powierzchniami, jednak ich mentalność jest taka, że chciałyby kupować, nie wynajmować. Lokalne firmy próbują zmienić swoje myślenie i też są takie, które z nami rozmawiają, nadal jednak jest trudno – zauważa ekspert z firmy Developres.
4. Przemyślenie lokalizacji, którą dysponujemy. Czy naprawdę nadaje się ona na biurowiec?
Wszystkie nasze dotychczasowe inwestycje realizowane były w ścisłym centrum miasta. Okazało się, że znacząca, by nie powiedzieć, większa część sprzedawanej przez nas powierzchni mieszkalnej jest przeznaczana na cele komercyjne – np. na wynajem mieszkań (często krótkoterminowy, zbliżony do hotelowego) lub na cele właśnie biurowe. Rzeczywiście nie są to oazy spokoju i mimo wszystko bardziej pasują do pracy niż do wypoczynku – komentuje Andrzej Marszałek.
5. Korzystanie z porad doradców wyspecjalizowanych w tym zakresie, a także zdobywanie wiedzy na międzynarodowych konferencjach i targach.
Zanim ktokolwiek się za to zabierze, niech rozważy swoją decyzję uważnie, np. korzystając z porad doradców wyspecjalizowanych w tym zakresie – przestrzega prezes Inwestycji Wielkopolskich.
Mimo licznych różnic między budowaniem obiektów mieszkalnych a biurowców, decyzja o wejściu na rynek powierzchni komercyjnych jest dla firmy deweloperskiej szansą na rozwój, a także na dywersyfikację ryzyka. Realizację pierwszego biurowca (Opera Office) rozpoczęliśmy mniej więcej w środku kryzysu gospodarczego, który wpłynął również na spowolnienie na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Takie dwutorowe działanie wydaje nam się obecnie optymalne, dlatego kontynuujemy rozwój w obu kierunkach – mieszkaniowym i komercyjnym – mówi Mikołaj Konopka. – Każdy sam musi jednak dobrze ocenić swoje możliwości i zastanowić się, czy warto podjąć ryzyko, natomiast myślę, że pierwsze zetknięcie się z oczekiwaniami najemców i pierwsze negocjacje mogą być dla deweloperów mieszkaniowych – delikatnie rzecz ujmując – zaskakujące.