Po czterech latach od certyfikacji pierwszego ekologicznego budynku w Polsce liczba „zielonych” obiektów wzrosła do ponad 150 i ciągle rośnie. Deweloperzy konkurują między sobą różnorodnością ekologicznych rozwiązań. Co zrobić, aby obie strony skorzystały z możliwości, jakie daje nowoczesna powierzchnia biurowa? Jakie obowiązki mają zarządcy obiektów „zielonych”, a jakie najemcy? Jak egzekwować zasady zrównoważonego rozwoju w eksploatacji budynku?
Sytuacja wyjściowa
W ciągu ostatnich pięciu lat tzw. „zielone” certyfikaty (przede wszystkim LEED, BREEAM) zyskały wyraźne zainteresowanie wśród deweloperów. Według danych CBRE pod koniec II kw. 2014 r. 25 proc. istniejącej powierzchni biurowej w Warszawie oraz 14 proc. w 8 największych miastach regionalnych Polski miało certyfikację ekologiczną, bądź było w trakcie jej uzyskiwania. Sytuacja wygląda jeszcze bardziej korzystnie w przypadku obiektów w budowie – aż 61 proc. stołecznych biur otrzymało certyfikat, bądź się o niego ubiegało. To naturalny trend, bo o ile jeszcze kilka lat temu koszt budowy obiektu według standardów zrównoważonego budownictwa był wyższy o ok. 20 proc., tak teraz, jeśli deweloper zdecyduje się na budowę zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa jeszcze na etapie prac projektowych, wzrost kosztów danego obiektu jest szacowany na zaledwie kilka procent.
Perspektywa dewelopera vs. perspektywa najemcy
Nic więc dziwnego, że deweloperzy decydują się na budowę biurowców w standardach ekologicznych. To dla nich realne korzyści i element walki konkurencyjnej o najemcę. Ci z kolei mogą dzięki funkcjonowaniu w nowoczesnych i ekologicznych przestrzeniach nie tylko podnosić komfort pracy swoich pracowników, ale także zwiększać prestiż firmy, a także obniżać koszty najmu.
Możemy wymienić wiele argumentów przemawiających za użytkowaniem ekologicznych powierzchni: mniejsze wydatki eksploatacyjne, lepsze warunki pracy, niższe koszty pracownicze. Ponadto badania wykazują, że w „zielonych” biurach ludzie mniej chorują i są bardziej wydajni. Jednak świadomość prawidłowej eksploatacji takich powierzchni w Polsce jest jeszcze na dość niskim poziomie w porównaniu do krajów zachodnich, a nieumiejętne wykorzystanie nowoczesnych systemów ekologicznych może nawet doprowadzić do utraty certyfikatu i strat finansowych zarządzającego. Jak więc zachęcić najemców do prawidłowej eksploatacji obiektów oraz czerpania jak największych korzyści zarówno dla zarządzającego, jak i dla najemcy?
Kij czy marchewka?
W branży deweloperskiej trwa dyskusja na temat tzw. zielonych umów najmu, które pomogą sformalizować relację najemca – zarządca w zakresie eksploatacji obiektu sprzyjającego środowisku. Czy jest możliwość wpisania zasad eksploatacji „zielonych” budynków w umowę najmu? Oczywiście. Czy jest to już stosowane? Praktyka wprowadzania obowiązków do umowy upowszechnia się bardzo powoli. Dlaczego tak się dzieje? Ponieważ obecnie na rynku decydujący głos ma najemca i trudno sobie wyobrazić, by deweloper czy zarządzający chciał się mu narazić, nakładając na niego na przykład karę finansową za nieużywanie w prawidłowy sposób powierzchni ekologicznej lub przysporzyć sobie problemów, negocjując umowę najmu z podobnymi zapisami. Pojawiają się jednak sposoby, które pozwalają tę relację ułożyć i są coraz częściej stosowane. Od strony formalnej są to na przykład postanowienia w załączniku technicznym do umowy lub w regulaminie budynku. Przykładowo załącznik techniczny może zawierać obowiązki dotyczące stosowania do wykończenia powierzchni odpowiednich materiałów ekologicznych czy wyposażenia biura w sprzęt o odpowiedniej klasie energooszczędności. Z kolei w regulaminach biurowców pojawiają się zapisy zobowiązujące do segregowania śmieci, wyłączania monitorów po zakończeniu pracy czy używania biodegradowalnych środków czystości do sprzątania biura. Pewne wytyczne mogą zostać także zapisane w samej umowie, jednak – jak już wspomniałem – w dzisiejszych realiach trudno sobie wyobrazić, ażeby wynajmujący próbował dotkliwie karać najemcę za jakieś naruszenia obowiązków. Dziś w relacji najemca – zarządca dominują raczej dobre praktyki, które stale warto wdrażać.
W świetle prawa
Czy ze względu na obecne reguły panujące na rynku nieruchomości komercyjnych zarządzający może sobie pozwolić na konflikt z najemcą? Z pewnością nie jest tak, że najemca pozostaje zupełnie bezkarny i wpisanie do umowy ekoobowiązków jest bez znaczenia. Zarządzający może dochodzić wykonania zobowiązania, o ile nie jest ono tylko pewną deklaracją. Może też dochodzić naprawienia szkody, choć w praktyce czasem trudno ją wykazać. Skutki takich zapisów dla najemców zależą głównie od ich konstrukcji w podpisanych dokumentach. Generalnie można je podzielić na trzy kategorie: sankcje zwykłe, kary umowne i wypowiedzenie umowy. Do sankcji zwykłych należy na przykład wezwanie najemcy do zmiany zachowania w przypadku łamania postanowień umowy lub regulaminu, a co za tym idzie żądanie naprawienia szkody wynikającej z naruszeń. Jeśli na przykład wynajmujący umówi się z najemcą na segregowanie śmieci, najemca zgodzi się na nie, a później tego zobowiązania nie będzie dotrzymywał, to wynajmujący może dochodzić zwrotu poniesionego kosztu segregacji. W przypadku kar umownych, jeśli przykładowo najemca nie wykorzysta do wyposażenia biura sprzętu odpowiedniej, uzgodnionej klasy energetycznej, mogą zostać nałożone na niego kary umowne o określonej kwocie. Z kolei sankcją za rażące łamanie postanowień może być nawet wypowiedzenie umowy najmu. Nie ma na razie takiej praktyki, żeby w umowach wprowadzać tę karę bezpośrednio, jednak można ją wywieść pośrednio – z postanowień dotyczących wypowiedzenia za naruszenie istotnych zapisów umowy. Nie spotkałem się z przypadkiem zastosowania tych najsurowszych sankcji w Polsce, ale właściciel budynku może je wykorzystywać jako pewnego rodzaju instrument w ramach polityki proekologicznej i w rażących przypadkach zastępować nieprzestrzegającego zasad najemcę takim, który zobowiąże się do podporządkowania postanowieniom proekologicznym. Taka możliwość z punktu widzenia prawnego istnieje.
Dobre praktyki
Najlepszą receptą na poprawną relację najemca – zarządca jest niezmiennie współpraca. Promowanie postaw proekologicznych i zachęcanie pracowników do właściwego korzystania z „zielonej” powierzchni biurowej jest coraz bardziej powszechne już nie tylko wśród dużych korporacji, które wdrażają do tego celu specjalne programy edukacyjne, ale także wśród mniejszych firm, dla których często główną motywacją są zwyczajnie niższe rachunki. Do najczęstszych działań zarządzających należy upowszechnianie wśród najemców zasad związanych z odpowiednią eksploatacją biura ekologicznego. Odbywa się to na przykład poprzez informowanie o segregowaniu śmieci, oszczędzaniu wody podczas mycia rąk, wyłączaniu monitorów po zakończonej pracy, dostosowaniu klimatyzacji do funkcjonowania biura, kiedy pracownicy chcą mieć możliwość otwierania okien czy używaniu środków biodegradowalnych do sprzątania. Zdarzają się także coraz częściej praktyki związane z upowszechnianiem proekologicznych środków komunikacji. Zarządzający promują dojazdy do pracy rowerami, zapewniają stojaki, szatnie oraz prysznice. Na parkingach pojawiają się stanowiska do ładowania akumulatorów samochodów elektrycznych, powoli przenika do nas także z Zachodu trend tzw. carpoolingu, czyli wspólnych dojazdów do miejsca pracy. Wynajmujący dbają również o szczegóły niewidoczne gołym okiem, a przynoszące znaczące oszczędności przy użytkowaniu, jak na przykład montaż perlatorów ograniczających ilość przepływającej wody, używanie wody deszczowej do podlewania roślin czy spłukiwania toalet, regulacja spłuczek, stosowanie żarówek energooszczędnych w częściach wspólnych lub zakup „zielonego” prądu.
Postanowienia proekologiczne w umowach nie są jeszcze powszechnie stosowane, ale jestem przekonany, że będą powoli wnikały w polskie standardy. Po pierwsze ze względu na rosnącą świadomość zarówno po stronie najemców, jak i właścicieli budynków. Po drugie z uwagi na oszczędności, jakie proekologiczne praktyki dają obydwu stronom.