Cushman & Wakefield, na bazie danych na koniec czerwca 2013 roku, podsumował rynek biurowy w Europie Środkowej. Pod względem wolumenu powierzchni biurowych przoduje Warszawa, wybijając się na tle innych największych lokalizacji w Europie – Budapesztu, Bratysławy i Pragi. W stolicy Polski zasoby biurowe przekroczyły już 4 mln mkw. Na drugim miejscu plasuje się Budapeszt, dysponujący ponad 3,164 mln mkw. Zasoby w Pradze natomiast szacuje się na około 3 mln mkw., natomiast w Bratysławie – 1,466 mln mkw.
W pierwszej połowie 2013 roku w Europie Środkowej nowa podaż wyniosła 197 700 mkw. W budowie pod koniec czerwca pozostawało ponad 845 000 mkw., z czego blisko 448 000 mkw. przypada na Warszawę i 291 400 mkw. na Pragę. Największym kompleksem biurowym oddanym w bieżącym roku jest Miasteczko Orange, znajdujące się w Warszawie i oferujące 44 000 mkw. powierzchni.
Biorąc pod uwagę liczbę planowanych projektów i aktywność najemców Warszawa i Praga dominują w regionie – mówi Jonathan Hallett, Partner Zarządzający firmy Cushman & Wakefield w Europie Środkowej. Zwiększająca się podaż zaostrzy konkurencję między deweloperami, którzy będą starali się zawierać jak najwięcej umów przednajmu. Najemcy będą z kolei wywierali większą presję na deweloperach zarówno jeśli chodzi o czynsze, jak i zachęty pozaczynszowe. W dalszej perspektywie poprawa sytuacji ekonomicznej w Europie może przełożyć się na zmniejszenie tej presji. W Budapeszcie obserwujemy stabilizację rynku. W Bratysławie w dalszym ciągu możemy mówić o rynku najemcy – komentuje.
Najwięcej nowych powierzchni w stolicy Polski przybywa na tzw. Bliskiej Woli. W samych okolicach Ronda Daszyńskiego przybędzie w najbliższych latach ponad 100 000 mkw. powierzchni biurowej.
Rynek powierzchni biurowych w Warszawie w pierwszej połowie 2013 r. charakteryzował się rekordowo wysokim popytem na poziomie ponad 330 tys. mkw. Znaczącą część transakcji najmu stanowiły renegocjacje i konsolidacje firm zainteresowanych zwiększeniem efektywności powierzchni i redukcją kosztów. Podaż jest również rekordowo wysoka. Do końca 2015 r. deweloperzy planują dostarczyć na rynek warszawski ok. 500.000 mkw., z czego w budowie znajduje się ponad 400.000 mkw. Wskutek tego wzrasta wskaźnik pustostanów, który obecnie wynosi nieznacznie powyżej 10% i może wzrosnąć jeszcze bardziej. Powoduje to dużą presję na stawki czynszu i zaostrza konkurencję między deweloperami o pozyskanie najemców w ramach umów przednajmu – wyjaśnia Richard Aboo, Partner, Dyrektor działu powierzchni biurowych w polskim oddziale Cushman & Wakefield.
Popyt
Popyt w pierwszych sześciu miesiącach 2013 roku w czterech stolicach biurowych regionu wyniósł prawie 692 000 mkw. Jest to wynik lepszy niż osiągnięty zarówno w pierwszej, jak i drugiej połowie 2012 roku. Największe zainteresowanie powierzchniami wykazują firmy zagraniczne, które cenią wykwalifikowaną kadrę, wysoki standard budynków i stabilność gospodarczą. Europa Środkowa jest także atrakcyjna dla przedsiębiorstw z sektora BPO i SSC.
W omawianym okresie największą nową transakcją było wynajęcie 13 000 mkw. powierzchni w kompleksie biurowym Ochota Office Park w Warszawie przez podmiot z sektora publicznego. Największą renegocjacje umowy natomiast odnotowano w Pradze – Raiffeisen Bank przedłużył umowę najmu 20 700 mkw. w City Tower. Najwięcej umów przednajmu w regionie podpisuje się w Warszawie. Eksperci Cushman & Wakefield zanotowali rekordowy wynik współczynnika ekspansji, co zostało spowodowane głównie przez najemców w Budapeszcie.
Ceny i pustostany
Najwyższe czynsze notowane w Centralnych Obszarach Biznesu we wszystkich czterech miastach pozostają stabilne. Nieznaczny spadek dotknął jedynie Warszawę, gdzie obecnie czynsze w najlepszych lokalizacjach osiągają pułap 25,5 euro/mkw na miesiąc. W Pradze i Budapeszcie wartość ta wynosi średnio 21 euro, a w Bratysławie – 15 euro.
Wskaźnik pustostanów w Europie Środkowej w pierwszym półroczu wyniósł 14,1 proc. i był wyższy od średniej pięcioletniej, przede wszystkim za sprawą wzrostów w Warszawie i Bratysławie. Według prognoz, wskaźnik ten nadal będzie rosnąć, w związku z nową powierzchnią biurową i nadpodażą na rynku. Najwyższy poziom niewynajętych powierzchni odnotowano w Budapeszcie (19,9 proc.), natomiast najniższy – w Warszawie (10,5 proc.).
Transakcje inwestycyjne
Łączna wartość transakcji inwestycyjnych na najważniejszych rynkach nieruchomości w Europie Środkowej wyniosła 1,72 mld euro. Największe zainteresowanie dotyczyło rynku biurowego, który odpowiadał za 62,5 proc. wolumenu transakcji inwestycyjnych w pierwszym półroczu.
Od początku 2013 r. największy wolumen obrotów na rynku inwestycyjnym ponownie odnotowano w Warszawie, a największą dotychczas transakcją na stołecznym rynku była sprzedaż kompleksu biurowego New City funduszowi Hines Global REIT – mówi James Chapman, Partner w Grupie Rynków Kapitałowych w firmie Cushman & Wakefield. Na rynku biurowym Europy Środkowej największą transakcją pojedynczej nieruchomości była sprzedaż obiektu The Park w Pradze. Inwestorzy nadal interesują się najlepszymi w swojej klasie aktywami, które oferują wyjątkowo dobre wyniki i stabilność przychodów pomimo rosnącej nowej podaży. W związku z tym przewidujemy znaczny wzrost aktywności inwestycyjnej w sektorze nieruchomości biurowych w obu krajach do końca bieżącego roku – komentuje.