Podium Investment logoTétris Poland logoVantage Development S.A. logoKontor logoARTSERVIS sp. z o.o. logoHAVRE Sp. z o.o. logoMIX Biura Sp. z o.o. sp.k. logoAgrobex Sp. z o.o. logoCity Space logoCOTEX Office Centre logoVastint Poland Sp. z o.o. logoOlivia Business Centre logoDom-Bud M. Szaflarski Spółka Jawna logoFYI Commercial Consulting logoForbo Flooring Systems Polska logoArchicom logoUNIMOR Development S.A. logoFlowcrete Polska Sp. z o.o. logoINTER-BUD logoINTER-MAR Stanisław Marzec logoGdańska Fundacja Przedsiębiorczości logoArt-Deweloper Sp. z o.o. logoPorto Office A Sp. z o.o. logoBusiness House logoNowy Styl Group logoDEVCO Sp. z.o.o. logoKinnarps Polska Sp. z o.o. logoAluprof S.A. logoINTERBIURO logoPrzedsiębiorstwo Budowlane START logoFabryka Mebli Biurowych MDD logoWEKTRA HOLDING Sp. z o.o. logoSpectra Development logoBałtyckie Centrum Biznesu Sp. z o.o. logoTorus logo
Kuczek-Maruta Kancelaria Radców Prawnych logo

Polska stwarza doskonałe warunki do prowadzenia biznesu

O sytuacji polskiego rynku biurowego w 2015 r. , potencjale tkwiącym nie tylko w Warszawie, ale także miastach regionalnych, wymaganiach najemców rozmawiamy z Jarosławem Zagórskim Dyrektorem Handlowym i Rozwoju Ghelamco Poland.
Jarosławem Zagórskim Dyrektorem Handlowym i Rozwoju Ghelamco Poland
Jarosław Zagórski

Czy rok 2015 potwierdził mocną pozycję Warszawy na rynkach biurowych Europy Środkowo-Wschodniej? Jaką ocenę wystawiliby Państwo Warszawie, i co na tę ocenę się składa?

Warszawa od lat jest bardzo atrakcyjnym rynkiem, zarówno dla deweloperów, jak i inwestorów oraz polskich i międzynarodowych firm. Stabilna gospodarka w naszym kraju sprawia, ze Polska wybija się na tle UE i stwarza doskonałe warunki do prowadzenia biznesu. Rynek warszawski jest najlepiej rozwijającym się w całej Europie Środkowo-Wschodniej, a w polskiej stolicy realizuje się najwięcej projektów biurowych w porównaniu z innymi miastami regionu.

Polski rynek postrzegany jest jako wiarygodny i bezpieczny, gdzie inwestorzy chętnie lokują swoje fundusze, a firmy zwiększają swoją aktywność. Polska wykazuje silny, w porównaniu z innymi krajami UE, potencjał rozwoju, oferuje dobrze wykształconych i doświadczonych pracowników, niskie koszty pracy oraz dogodne połączenia komunikacyjne z całą Europą.

Dane dotyczące rynku biurowego za ubiegły rok potwierdzają silną pozycję polskiej stolicy. Całkowity wolumen transakcji najmu zarejestrowanych w 2015 r. wyniósł blisko 834 000 mkw. i był o 36,3% wyższy niż w 2014 r. W ciągu ostatnich 12 miesięcy zasoby biurowe stolicy wzrosły o 277 600 mkw. i w 2016 r. przekroczą 5 mln mkw. Ponad połowa z budowanych obecnie w Polsce biur realizowana jest właśnie w Warszawie. Tylko w tym roku, jeśli wszystkie powstające obecnie projekty ukończone zostaną w terminie, stołeczny rynek rozszerzy się o kolejne 460 tys. mkw.

Bardzo dobrą kondycję rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce potwierdzają także znakomite wyniki Ghelamco. 2015 to dla naszej firmy rekordowy rok. W ubiegłych 12 miesiącach wynajęliśmy blisko 85 tys. mkw. powierzchni biurowej, czyli najwięcej spośród wszystkich deweloperów komercyjnych w Polsce. Ponad połowa tego wolumenu to zasługa 2 rekordowych umów – z firmą Samsung (22 000 mkw.) w Warsaw Spire i z mBankiem w Przystanku mBank (24 000 mkw.) w Łodzi.

Polska to główny kraj, w którym realizują Państwo projekty biurowe, czy to oznacza, że właśnie nad Wisłą tkwi największy potencjał? Jakie czynniki decydują o tym, że Warszawa jest kluczowym miastem w Państwa planach inwestycyjnych?

Polska jest lokalizacją o ogromnym potencjale. Warszawa przyciąga nowe firmy, które rozpoczynają swoją działalność w Polsce i chcą tu lokować swoje centrale. Liczba mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej przypadającej na jednego mieszkańca w Warszawie nadal nie jest wysoka w porównaniu z innymi stolicami Europy, co oznacza, że potencjał absorpcji jest duży.

W Warszawie realizujemy większość naszych inwestycji, w tym nasz flagowy projekt Warsaw Spire. Z powierzchnią 109 000 mkw. swoją skalą odpowiada 3-4 standardowym inwestycjom biurowym. I jak widać – istnieje zapotrzebowanie na tego typu obiekty, bo na kilka miesięcy przez oddaniem do użytku poziom najmu w kompleksie wynosi blisko 80%. Komercyjny sukces Warsaw Spire i ogromne zainteresowanie okolicą Ronda Daszyńskiego, którą ten projekt wykreował na biznesowy hot-spot stolicy, spowodowały, że przystąpiliśmy do realizacji kolejnych inwestycji w tym miejscu. Rozpoczęliśmy już prace nad budową kameralnego biurowca Wronia 31 przy placu Europejskim oraz kompleksu 3 budynków wieżowych Sienna Towers, porównywalnego w skali do Warsaw Spire, zlokalizowanego po przeciwnej stronie ronda Daszyńskiego. Poza tą lokalizacją, jesteśmy w trakcie realizacji projektu położonego na Mokotowie – Wołoska 24. 

Obserwując sytuację na rynku biurowym w Polsce, nie można umniejszać roli rynków regionalnych – Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta – ich znaczenie z roku na rok rośnie. Co wpływa na wzrost znaczenia tych miast na mapie biurowej Polski, czy planują Państwo swoją ekspansję na rynkach regionalnych?

W ostatnich latach koncentrowaliśmy się przede wszystkim na rynku warszawskim, jednak w bliskiej perspektywie czasowej planujemy rozpoczęcie kilku inwestycji również na rynkach regionalnych. Aktualnie realizujemy nasz pierwszy projekt biurowy w Łodzi o powierzchni 24 000 mkw., zaplanowany w formacie build-to-suit dla mBank. W portfolio mamy gotowe projekty w innych miastach, na przykład Synergy Business Park we Wrocławiu, które uruchomimy, gdy pojawi się zainteresowanie ze strony najemców. Ponadto cały czas uważnie obserwujemy sytuację rynkową, szukamy nowych możliwości i lokalizacji pod kolejne inwestycje.

Pierwsze projekty biurowe w Polsce realizowali Państwo już kilkanaście lat temu, proszę powiedzieć, jak z perspektywy dewelopera zmienił się rynek? Jakie są największe pozytywne zmiany, które zaszły w tym czasie, jak zmieniły się wymagania najemców?

W Polsce działamy już od 25 lat. Jesteśmy jedną z pierwszych firm, które weszły na rynek deweloperski w kraju, przez lata byliśmy nie tylko uczestnikiem pewnych zmian, ale ich motorem. Wystarczy przypomnieć fakt, ze Ghelamco jako pierwsze realizowało w Polsce inwestycje w formacie parku biznesowego, czy wprowadziło na rynek certyfikację środowiskową BREEAM, najbardziej prestiżowy, europejski system dla zrównoważonego budownictwa.

Od czasu, kiedy zrealizowaliśmy nasze pierwsze projekty biurowe w Polsce, rynek zmienił się diametralnie, a to, co kiedyś stanowiło o innowacyjności – dziś stało się rynkowym standardem. Znacząco zmieniła się na plus jakość budynków, stosowanych w nich materiałów i technologii. Cieszy też bardzo fakt, że deweloperzy starają się budować w sposób odpowiedzialny za środowisko naturalne, że przez ostatnie lata bardzo mocno wzrosła świadomość w tym zakresie, na co wskazuje popularność certyfikatów. Ocenie poddawane są zarówno nowe, jak i istniejące inwestycje. Rosnąca jakość stosowanych rozwiązań i zielone technologie, które obniżają koszty eksploatacji budynku, to odpowiedź na oczekiwania rynku i dzisiaj już pewien standard. Siła negocjacyjna najemców jest bardzo wysoka, co sprawia, że deweloperzy prześcigają się w innowacyjnych rozwiązaniach i udogodnieniach w biurowcach, by zapewnić użytkownikom jak najlepszy komfort pracy. Poza punktami gastronomicznymi, powstaje rozbudowana infrastruktura dla rowerzystów, jak specjalne rampy, parkingi, prysznice i szatnie, wyznacza się miejsca na przedszkola, przychodnie, cluby fitness, sklepiki i punkty usługowe – wszystko po to, aby wspierać work-life balance pracowników biur. Ale to nie wszystko.

Coraz bardziej zyskują na znaczeniu także inne wartości inwestycji – jak na przykład jakość jej otoczenia, to, jak budynek oddziałuje na okolicę i jak wpisuje się w miejską tkankę. To wartość dodana, która wpływa na budowanie świadomości istnienia budynku nie tylko wśród potencjalnych najemców, ale i mieszkańców miasta. Przyczynia się również do wzrostu jego konkurencyjności i wyróżnia inwestycję spośród innych. Ghelamco jest prekursorem tego typu myślenia w Polsce – już na etapie planowania naszej flagowej inwestycji Warsaw Spire zdecydowaliśmy się stworzyć dostępną dla wszystkich mieszkańców miasta, przyjazną przestrzeń z bujną zielenią, fontannami, restauracjami, kawiarniami oraz miejscem przeznaczonym dla sztuki i miejskich wydarzeń. Plac Europejski całkowicie zregeneruje postindustrialny kwartał ulic i tchnie w niego nowe życie, w harmonijny sposób łącząc funkcje komercyjne i publiczne. Zostanie oddany do użytku równocześnie z Warsaw Spire już w maju tego roku.

Uświadomiliśmy wielu, że nawet najlepiej zaprojektowany, najnowocześniejszy budynek nie może „odwracać się” od miasta. Zgodnie z tą strategią powstawać będą kolejne inwestycje Ghelamco w Polsce. Jesteśmy przekonani, że nasze nowatorskie podejście do kreowania przestrzeni wokół biurowców wyznacza nowy kierunek w branży nieruchomości komercyjnych w Polsce – już teraz znajdujemy naśladowców.

Coraz częściej słyszy się głosy, że wskaźnik pustostanów w Warszawie będzie rósł. Jednak są projekty, które nie mają problemów ze znalezieniem najemców, wobec tego jakich biurowców potrzebuje warszawski rynek? Na jakie powierzchnie zapotrzebowanie jest największe?

Współczynnik pustostanów w warszawskich biurach w ubiegłym roku oscylował na poziomie 12-13% i ta wartość nie powinna raczej budzić niepokoju. Z tezą postawioną w tym pytaniu – że będzie on rósł – można się zgodzić, ale tylko w odniesieniu do starszych, gorzej przygotowanych projektów. Nie posiadają one zielonych certyfikatów, takich jak BREEAM czy LEED, były budowane w starszego typu technologiach. Oznacza to, że zużywają więcej energii, co przekłada się na wyższe koszty utrzymania biura, a w wielu z nich po prostu nie da się zapewnić efektywnego środowiska pracy.

Sukces na warszawskim, bardzo konkurencyjnym rynku będą odnosić więc przede wszystkim nowoczesne projekty w najlepszych lokalizacjach, zapewniające świetny dojazd i szereg dodatkowych udogodnień, które odpowiadają na potrzeby najemców. Obecnie są oni bardzo zróżnicowaną grupą – innego typu nieruchomości szuka międzynarodowy koncern, innego – start-up, a innego – instytucja publiczna. Deweloperzy już na etapie planowania inwestycji powinni mocno wsłuchiwać się w ich oczekiwania – to gwarantuje późniejszy, komercyjny sukces budynku.

Jaki będzie 2016 r. dla branży biurowej w Polsce? Czy możemy spodziewać się kolejnych rekordów? Czym w tym roku zaskoczy nas firma Ghelamco?

Na ten rok życzyłbym całej branży utrzymania zeszłorocznej dynamiki i osiągnięcia tak świetnych wyników jak w 2015 r. Dla naszej firmy rok 2016 będzie pod wieloma względami przełomowy – to okrągła, 25-letnia rocznica działalności Ghelamco w Polsce i moment, kiedy oddamy w całości do użytku nasz flagowy projekt Warsaw Spire wraz z placem Europejskim. To będzie też czas bardzo intensywnej pracy – będziemy prowadzić aż 5 projektów biurowych i mixed-use jednocześnie, realizując Wołoską 24, Wronią 31, Przystanek mBank, Sienną Towers i Warszawę Gdańską – to łącznie 327 000 mkw. w budowie na najbliższe lata. Nie zwalniamy tempa i szukamy też nowych obszarów rozwoju.


 

 

Wywiad pochodzi z publikacji „Polski rynek biurowy 2015. Inwestycje. Architektura. Produkty”
 

 ZOBACZ PEŁNĄ WERSJĘ RAPORTU

 

 

 

 


0.0
Napisz pierwszy komentarz
mantra