Jak wynika z badań przeprowadzonych przez Union Investment we współpracy z Keralla Research Institute, najemcy powierzchni biurowych w Polsce chcą, by w przyszłości biura były komfortowe. Czego nie powinno zabraknąć w przestrzeni spełniającej ten wymóg?
Najemcy wskazują przede wszystkim na wysokie i przestronne wnętrza. Przestrzeń ta może być np. urządzona jako „open space” z wydzielonymi strefami pracy i relaksu lub podzielona na oddzielne biura dla trzech-czterech osób. Istotne są również parametry techniczne budynku. Najemcy oczekują dobrze wentylowanych i klimatyzowanych biur (w naszym badaniu wskazało na to aż 80 proc. badanych), które mają dostęp do światła dziennego (74 proc. wskazań). Ważne są również różnego rodzaju udogodnienia, których pracownicy oczekują od biura i jego otoczenia. Mogą to być siłownia, strefy ciszy, wygodne fotele i strefy relaksu, bogata oferta gastronomiczna oraz infrastruktura dla rowerzystów. Lokalizacja biura również uważna jest za czynnik decydujący o jego komforcie dla pracowników – wygodne biuro to takie, do którego można łatwo dotrzeć transportem publicznym bądź rowerem.
Jak badani odnoszą się do biur typu „open space”?
Anonimowa przestrzenie typu „open-space”, w której musi zmieścić się jak najwięcej osób, zapewne niedługo odejdą do przeszłości. Pracownicy oczekują aktualnie więcej prywatności i więcej miejsca dla siebie, ale jednocześnie z łatwym dostęp do otoczenia. Właściciele powierzchni biurowych mogą spełnić te oczekiwania poprzez wykorzystanie otwartego planu biura, ale podzielonego na strefy, które sprawiają, że przestrzeń staje się bardziej przytulna i daje więcej prywatności. Dzięki temu, efektywnie wykorzystujemy przestrzeń, ale również spełniamy oczekiwania najemców. Ten trend w urządzaniu biur jest silnie związany z rynkiem pracownika, który obserwujemy dziś w Polsce – poziom komfortu w biurze jest jednym z kryteriów, które pracownicy biorą pod uwagę, gdy wybierają nowego pracodawcę.
Jaką rolę wg respondentów odgrywa oferta usługowa i gastronomiczna biurowca?
Tak jak wspomniałem wcześniej, oferta gastronomiczna jest jednym z elementów, które decydują o ogólnej atrakcyjności budynku biurowego dla pracowników, a tym samym dla najemców. W naszym badaniu ponad połowa respondentów wskazała, że oczekuje, by w nowoczesnym biurowcu znajdował się duży wybór miejsc, w których można dobrze zjeść. Różnorodna oferta barów i restauracji, w tym produktów wegetariańskich, wegańskich i bezglutenowych, jest bez wątpienia ważnym elementem, który warto eksponować wśród atutów nowoczesnego budynku biurowego.
Jak wynika z badań, młode pokolenie pracowników ma inne wymagania względem biur niż ich poprzednicy. Czego oczekują tzw. Millenialsi i jak wpływają na rozwój oferty udogodnień w obiektach biurowych?
Około dwie trzecie firm zauważa, że wkraczające na rynek młode pokolenie pracowników ma inne wymagania wobec biur niż ich poprzednicy. Millenialsi wyraźnie różnią się od swoich starszych kolegów w podejściu do kariery oraz do przestrzeni biurowej. Przede wszystkim, chcą, aby praca wkomponowana była w ich dotychczasowe życie, nie chcą za wszelką cenę dostosowywać się do standardów pracodawcy. Nie chcą m.in. tracić czasu na dojazd do biura. 83,5 proc. respondentów mówi, że biurowiec musi być łatwo dostępny, najlepiej także dla rowerzystów. Musi również posiadać niezbędną infrastrukturę rowerową. Młodzi pracownicy oczekują, że w budynku znajdą się strefy relaksu (wskazuje na to 69,1 proc. najemców). Ponadto chętnie biorą oni udział w wydarzeniach organizowanych w biurowcu, takich jak wykłady motywacyjne czy wspólne grillowanie. Bardzo istotne dla młodych pracowników są także specjalne aplikacje mobilne budynku.
Czy w przyszłości pracownicy będą cenić sobie to, że budynek funkcjonuje w oparciu o zasady zrównoważonego rozwoju?
Widzimy, że znaczenie zasad zrównoważonego rozwoju wzrasta. Niemal połowa najemców badanych przez Kerallę wskazuje, że certyfikat zielonego budynku jest ważnym, bądź bardzo ważnym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o wyborze biura. Wciąż rośnie świadomość wpływu, jaki człowiek ma na środowisko. Dlatego informacja, że w budynku zastosowano ekologiczne rozwiązania może być czynnikiem, który przyciągnie najemców do danego biurowca. Z punktu widzenia najemców ważny może być również czynnik kosztowy – „zielone budynki” są droższe w budowie, ale dzięki tej inwestycji koszty utrzymania mogą być niższe. Korzyści z niższych kosztów możemy podzielić pomiędzy właściciela, zarządcę budynku oraz najemców.
Wg respondentów lokalizacja biura nadal będzie ważna dla pracowników. Czym jest dobra lokalizacja? Czy dzielnice peryferyjne będą się liczyć w walce o najemcę?
Lokalizacja jest ważna, ale jeszcze ważniejszy jest łatwy dojazd do budynku. Większość najemców rzeczywiście woli lokalizacje w centrum miasta, ale jeśli dany budynek ma dobre połączenia komunikacyjne z innymi częściami miasta, również będzie atrakcyjny dla pracodawców. Dzielnice peryferyjne wciąż mają wiele przewag w walce o najemcę, gdyż mogą zaoferować niższe czynsze, ale również inne udogodnienia, takie jak bliskość lotniska lub dworca. Przykładowo Horizon Plaza, nasz biurowiec na warszawskim Mokotowie, jest dobrze skomunikowany z resztą miasta i, co istotne, ma bardzo dobre połączenie z warszawskim lotniskiem. To zdecydowanie pomaga przyciągać najemców.
Horizon Plaza
Czy Polacy są zadowoleni ze swoich biur? Które miasta oferują najlepszą przestrzeń biurową?
Ogółem – tak. Nasze badanie objęło siedem najważniejszych rynków biurowych w Polsce, czyli Warszawę, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Katowice. Widzimy, że najbardziej zadowolonych najemców mamy w Warszawie i w Krakowie. Są to dwa największe rynki biurowe w kraju, gdzie podaż nowoczesnych biur jest wysoka i najemcom łatwiej jest znaleźć biuro, które spełnia ich potrzeby. Jednocześnie nawet w miastach, które w badaniu wypadły najsłabiej, takich jak Katowice, widzimy, że dwie trzecie najemców jest umiarkowanie bądź bardzo zadowolonych z oferty biurowej na rynku.
Jak można podnieść wartość biura, które nie spełnia w pełni oczekiwań najemców?
Aktywne zarządzanie aktywami jest niezbędne, by móc konkurować o najemców i umożliwić stopniowy wzrost czynszów. Przykładowo, gdy kupiliśmy biurowiec Zebra Tower w Warszawie, wykorzystaliśmy fakt, że część umów najmu wygasała i przed ponownym wynajęciem biur wprowadziliśmy kilka ulepszeń. Przearanżowaliśmy lobby, dodaliśmy infrastrukturę dla rowerzystów (punkt napraw, prysznice dla osób podróżujących na rowerze do pracy). Takie ulepszenia można wprowadzić do budynku w miarę szybko, ale ich wkład w przyciąganie nowych najemców jest nieoceniony. Ważne jest, by stale polepszać ofertę budynku.
Biurowiec Zebra Tower