Użytkowanie wieczyste jest prawie jak własność, tylko że „prawie” robi różnicę... Dlatego przy zakupie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste należy wziąć pod uwagę dodatkowe kwestie, żeby później uniknąć niepotrzebnych kłopotów.
Po pierwsze – uwaga na okres trwania użytkowania wieczystego. Grunty oddawane są w użytkowanie wieczyste na okres od 40 do 99 lat. Zatem prawo użytkowania wieczystego jest ograniczone w czasie i wygasa po upływie okresu, na jaki zostało ustanowione (chyba, że nastąpi jego przedłużenie). Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego powoduje również wygaśnięcie wszystkich obciążeń ustanowionych na nim przez użytkownika wieczystego, w tym hipotek i służebności oraz zawartych przez użytkownika wieczystego umów najmu lub dzierżawy. Ponadto wygasa odrębna własność budynków i urządzeń posadowionych na gruncie, która przysługuje jako prawo powiązane użytkownikowi wieczystemu. Użytkownik wieczysty ma co prawda roszczenie wobec właściciela nieruchomości o wynagrodzenie za budynki i urządzenia nabyte wraz z gruntem lub wybudowane na nim, jednak kupując biurowiec inwestor zazwyczaj zamierza czerpać korzyści z najmu tego budynku, a nie z jednorazowego wynagrodzenia za utratę jego własności. Również w razie dalszej sprzedaży krótki okres pozostałego jeszcze użytkowania wieczystego może obniżać cenę. Na szczęście jeszcze przed upływem okresu użytkowania wieczystego (nawet na 5 lat wcześniej) użytkownik wieczysty może zgłosić do właściciela gruntu wniosek o przedłużenie czasu trwania użytkowania wieczystego. Wniosek taki powinien zostać uwzględniony, jednak ze względu na ważny cel społeczny właściciel może odmówić przedłużenia okresu trwania użytkowania wieczystego. Dlatego przed zakupem biurowca wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowane wieczyste warto sprawdzić, ile jeszcze pozostało czasu do upływu okresu użytkowania wieczystego. Użytkowanie wieczyste pojawiło się w Polsce w latach 60-tych, więc dla niektórych nieruchomości czas, na który zostało ono ustanowione powoli dobiega końca.
Drugą istotną kwestią, której należy się przyjrzeć przed planowaną transakcją, jest wskazany w umowie (decyzji) sposób z korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego. Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu tylko w granicach określonych przez umowę (decyzję) o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Postanowienia takie wiążą nie tylko pierwszego użytkownika wieczystego lecz także każdego kolejnego nabywcę tego prawa. Jeśli zatem aktualny sposób korzystania z gruntu jest sprzeczny z przeznaczeniem wskazanym w umowie (decyzji) o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, to właściciel (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) może w skrajnych przypadkach przedterminowo zakończyć użytkowanie wieczyste. Ryzyko takie istnieje jeśli użytkownik wieczysty na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste wybudował biurowiec, a umowa (decyzja) na przykład przewidywała, że grunty są przeznaczone na wzniesienie obiektu przemysłowego czy sportowego. Zdarzają się też przypadki, kiedy użytkownik wieczysty nie musi zagospodarowywać gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste w określony sposób. Występują one kiedy umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie nakładała takiego obowiązku, albo kiedy użytkowanie wieczyste powstało z mocy prawa wyniku uwłaszczenia państwowych osób prawnych (głównie przedsiębiorstw państwowych), zawsze trzeba to jednak sprawdzić.
Trzecią kwestią wartą podkreślenia jest znaczenie wpisu użytkowania wieczystego do księgi wieczystej. Zarówno oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, jak i dalsze przeniesienie tego prawa w drodze umowy na inny podmiot wymaga dla swej ważności wpisu w księdze wieczystej. Przepisy przewidują, że w takiej sytuacji wpis ma charakter konstytutywny, co oznacza, że czynności wywołują skutki prawne dopiero w momencie dokonania wpisu w księdze wieczystej. Zatem nabywca użytkowania wieczystego nabywa to prawo dopiero po wpisie do księgi wieczystej, choć ze skutkiem wstecznym od daty złożenia wniosku o wpis. Do tego czasu nabywca nie może przenieść użytkowania wieczystego na inny podmiot, gdyż formalnie jeszcze mu ono nie przysługuje, choć może zawierać umowy obligacyjne, np. umowy najmu lub dzierżawy, dotyczące tej nieruchomości. Jest to istotna różnica w porównaniu z transakcjami dotyczącymi prawa własności, gdzie przeniesienie praw na nabywcę nieruchomości następuje w momencie zawarcia umowy rozporządzającej, a wpis do księgi wieczystej jedynie deklaratoryjnie ujawnia zmianę właściciela.
Ostatnią ważną sprawą, na którą trzeba zważyć przy zakupie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, są opłaty związane z tym prawem. Za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste właściciel pobiera tzw. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne, w przypadku nieruchomości komercyjnych wynoszące 3% rocznie od rynkowej wartości nieruchomości. Pierwsza opłata (15 do 25 % ceny nieruchomości gruntowej) jest zapłacona przez pierwszego użytkownika wieczystego, natomiast przez cały czas trwania użytkowania wieczystego aktualny użytkownik wieczysty musi płacić opłaty roczne. Opłaty te mogą być aktualizowane w oparciu o aktualną wycenę nieruchomości i samorządy chętnie korzystają ze wzrostu cen nieruchomości, aby podreperować swoje budżety wyższymi opłatami za użytkowanie wieczyste. Z powyższych względów, jeśli planujemy kupić nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste, warto sprawdzić, jaka jest wysokość opłaty rocznej i kiedy była ona ostatnio aktualizowana. W innym wypadu możemy zostać nieprzyjemnie zaskoczeni dodatkowym kosztem, którego nie braliśmy pod uwagę, albo nagłym podniesieniem tej opłaty.