CubiForms

Mniejszy nie znaczy gorszy

Artykuł

|
Biurowiec Zefir wchodzący w skład kompleksu Pomerania Office Park - wizualizacja
Biurowiec Zefir - wizualizacja
Czy niewielki obiekt biurowy może być atrakcyjny? Oczywiście, że tak. Istnieją bowiem rozwiązania, które sprawiają, że przestrzeń mniejszego budynku spełnia wymagania rynkowe i przyciąga najemców.

 Na „dzień dobry”

W niewielkich budynkach biurowych ważne jest to w jaki sposób zaaranżowana zostanie strefa wejściowa. Jest ona wizytówką obiektu stąd ważne, by wchodząca osoba czuła się tu dobrze. Należy zatem unikać chaosu. Hol wejściowy musi być przygotowany w ten sposób, by wchodzący intuicyjnie wiedział jak się po nim poruszać. Dla przykładu, w biurowcu Zefir w tym celu postawiono na czytelną komunikację. W tym obiekcie winda zlokalizowana jest centralnie, a w bocznych skrzydłach umieszczone są dwie klatki schodowe. Wchodzący przy wejściu znajduje tablicę informacyjną oraz centralnie umiejscowioną recepcję. W niewielkich budynkach często dąży się do tego, by oszczędzać kolejne metry poprzez ograniczenie przestrzeni pomocniczych. Wbrew pozorom stworzenie przestronnego holu wejściowego nie będzie stratą powierzchni, lecz jej logicznym wykorzystaniem, z korzyścią dla funkcjonalności i efektu wizualnego obiektu – zauważa Zbigniew Kowalewski z pracowni A-PLAN bis, autor koncepcji architektonicznej biurowca Zefir.

 

„Pamiętajcie o ogrodach”

W większych biurowcach często aranżowane są różne punkty relaksu, w tym przestrzenie zielone. Można by stwierdzić, że tego typu miejsca są niepotrzebną stratą powierzchni użytkowej w niewielkim budynku. Jednak nie sposób zaprzeczyć potrzebie ich tworzenia. Umożliwiają one bowiem relaks użytkownikom budynku biurowego. Jednak poświęcanie części powierzchni użytkowej obiektu na przestrzeń zieloną nie wpływa pozytywnie na bilans powierzchni oferowanej najemcom. Na szczęście istnieją rozwiązania pozwalające na to, by niewielki budynek również posiadał strefę zieloną. Można na przykład wykorzystać potencjał tkwiący w otoczeniu biurowca. Taka opcja została zastosowana w przypadku biurowca Zefir. W obiekcie tym poziom dachu zaaranżowany zostanie tak, by powstały na nim tarasy z widokiem na panoramę Starego Przedmieścia, na których powstanie pełna zieleni strefa relaksu. 
 

Tarasy widokowe zaaranżowane na poziomie dachu biurowca Zefir - wizualizacja

Tarasy widokowe zaaranżowane na poziomie dachu biurowca Zefir - wizualizacja

Podzielony przez najemców

W niewielkich obiektach często będących adaptacją dawnych budynków przemysłowych lub zabytkowych kamienic niejednokrotnie rodzi się problem związany z podzieleniem powierzchni wg wymagań najemców. Dla przykładu w biurowcu Zefir powierzchnia jednej kondygnacji wynosi 1300 mkw. Należy zatem znaleźć takie rozwiązania, które pozwolą na kreowanie dowolnych podziałów powierzchni najmu. Wśród zastosowanych we wspomnianym powyżej budynku są takie, które z powodzeniem mogą sprawdzić się także w innych obiektach. Należą do nich np. szachty instalacyjne przebiegające przez wszystkie kondygnacje budynku, podwieszone stropy czy zlokalizowanie w pobliżu klatek schodowych kompleksów ogólnodostępnych toalet. Zatem, by umożliwić najem o dowolnej wielkości można z powodzeniem w mniejszym obiekcie zastosować rozwiązania używane w większych biurowcach. Rewitalizowane starsze obiekty niejednokrotnie ograniczają także układem nośnym budynku, ale czasem może to także stanowić ich plus. Tak było m.in. w przypadku biurowca Zefir, który stanowi adaptację poprzemysłowego budynku. Jak zauważa Zbigniew Kowalewski: Aktualnie na rynku do rzadkości należą obiekty biurowe, w których wysokość kondygnacji wynosi około 4,5 – 5 m, a właśnie takie wysokości mają piętra biurowca Zefir.

Zgodnie z wymogami

Niezależnie od wielkości obiektu można go przygotować tak, by spełniał wymogi rynku. Jako case study ponownie posłuży biurowiec Zefir. Został on zaaranżowany zgodnie z warunkami charakterystycznymi dla klasy B+, takimi jak np. pełne uzbrojenie budynku w instalacje sanitarne, informatyczne, elektryczne, a także w awaryjny system zasilania oraz w system mechanicznej wentylacji i klimatyzacji. Budynek niezależnie od swej wielkości powinien spełniać normy powierzchni biurowych, takie jak np. parametry powietrza czy normy oświetleniowe oraz akustyczne. Również mniejszy biurowiec powinien gwarantować swoim użytkownikom miejsca parkingowe. Często ulokowane są one na zewnątrz, by nie zmniejszać powierzchni przeznaczonej do najmu, np. w biurowcu Zefir zaaranżowano je na wewnętrznym dziedzińcu.

 

Niewielki, ale charakterystyczny

Nie bez znaczenia jest wygląd każdego biurowca. Niekoniecznie trzeba budować drapacz chmur, by przyciągnąć najemców i ludzkie spojrzenia. Czasem wystarczy przygotować i wdrożyć w życie ciekawy projekt architektoniczny niewielkiego obiektu. Mniejsze biurowce często powstają w odnowionych budynkach. W przeciwieństwie do ogromnych wieżowców łatwiej jest je też wybudować na działkach znajdujących się w historycznym regionie miasta. W takich miejscach często brakuje miejsca na dużą inwestycję i raczej potrzebny jest jakiś mniejszy obiekt, który idealnie wkomponuje się w zabytkową przestrzeń. Czym taki budynek może przyciągać wzrok najemcy czy zwykłego przechodnia? Sposobów jest wiele. Może to być ciekawy kształt, jakiś nietypowy element lub charakterystyczna elewacja. Budynek Zefir komponuje się z krajobrazem zabytkowego śródmieścia. Jak zaznacza Krzysztof Paul, prezes zarządu UNIMOR DEVELOPMENT SA: Mimo zastosowania nowoczesnych rozwiązań, przy projektowaniu budynku położyliśmy szczególny nacisk na zachowanie w jego elewacji pewnego rodzaju elementów, które nawiązują do historycznej zabudowy tego rejonu Gdańska – m.in. dawnych koszar wojskowych, zlokalizowanych w bezpośrednim sąsiedztwie obiektu.

 

Mniejsze biurowce mogą być tak samo atrakcyjne dla najemców jak większe obiekty. Ważne, by aranżowana powierzchnia była elastyczna w możliwości kreowania dowolnych podziałów powierzchni najmu. Niewielki budynek musi spełniać wymogi rynku oraz oferować najemcom różne udogodnienia, jak strefy relaksu czy parkingi. Mały absolutnie nie znaczy nijaki, bo przecież każdy biurowiec może posiadać jakiś charakterystyczny element czy choćby ciekawie zaaranżowaną strefę wejściową. 

 


0.0
Napisz pierwszy komentarz
CubiForms
mantra